二手房交易違約差損、政策影響怎么辦
2016年以來，由于房價快速上漲、新的房屋調控政策出臺等因素的疊加，導致法院受理的房屋買賣合同糾紛案件大幅增長。以和平區法院為例，截至2016年11月底，該院共受理二手房買賣合同糾紛案件141件，其中因賣方違約的案件共108件，約占77%。
賣方違約?法院支持賠償買方差價損失
王某(買方)與周某(賣方)經中介居間，簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，王某依約交付定金。后周某未依約定日期辦理清貸及后續手續，王某起訴，要求周某雙倍返還定金30萬元并賠償房屋差價損失110萬元及中介費損失40100元。
經審理，涉案房屋在周某與王某簽訂買賣合同前即已被法院查封，周某隱瞞了上述重要事實，導致其不能履行將涉案房屋出售給王某的主要義務，構成根本違約，應返還王某定金。對于同地段房屋差價損失，屬于合同履行后可以獲得的利益，亦應屬于因周某違約給王某造成的損失，王某提交了涉案房屋在淘寶網經司法拍賣后成交的價格作為證據，能夠證實涉案房屋存在漲幅差價65.8萬元的事實，應作為差價損失賠償王某。故一審判決周某退還定金并支付房屋差價及中介費損失。
和平區法院民二庭庭長趙銘介紹，這是2016年二手房價格大幅上漲后該院審理的第一件主張房屋差價損失的案件，對于差價損失的確定，法院認為，漲跌差價屬于合同履行后可以獲得的利益或實際損失，實際金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合進行判定。
本案中，涉案房屋經法院查封后，周某仍出售，顯系惡意違約行為，三方合同中的房屋價格與淘寶網拍賣成交的價格差價明顯，足以證明王某的差價損失，故本院支持了周某要求賠償房屋差價的訴請。
您關注的問題法官來解答
那么在“二手房”買賣糾紛中，如何界定合同繼續履行的條件、房屋差價損失能否得到支持、房屋共有人異議能否影響合同效力等問題也存在著一定爭議而備受社會關注。為此和平區人民法院副院長張麗對此進行了解讀。
問題一：判決繼續履行合同的標準如何界定?
和平區人民法院副院長張麗解釋，由于房屋總價款數額較大，買房人往往會傾全家之力購房，一旦交易失敗，買受人更愿選擇繼續履行。但是能否判決雙方繼續履行合同，要受很多因素的影響。房屋買賣合同涉及主體多，在居間買賣合同簽訂后，還可能會涉及抵押權銀行的提前還貸審批和撤押、房管部門的網簽和資金監管、按揭貸款的審批及后續騰房等，要辦理的手續多、周期長、稅費數額不確定，當事人違約時間節點不同，導致對于哪些情形下應判決繼續履行，那種情形下應判決解除合同賠償損失存在著一定爭議。
張麗認為，對于當事人要求繼續履行合同的案件，已簽訂《天津市房產買賣協議》以后，一方拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等后續合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規定情形以外，一般予以支持;已簽訂房產買賣協議或與房產經紀人簽訂的包含居間內容的房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》的，一方拒絕履行合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第一百一十條規定情形以外，綜合房地產行政主管部門意見、合同履行進度、款項交付情況、房屋實際狀態等因素，確認是否具備繼續履行的條件。
問題二：房屋差價損失是否能夠得到支持?
有些案件中，買房人主張其實際損失已遠遠超過約定違約金的數額，要求按照房屋現值和簽訂合同時的價格差認定買房人應承擔的損失數額。目前的法律規定中，對于實際損失舉證責任如何分配，房屋差價損失如何確定均沒有統一的規定。另外，居間服務費是否應作為一項損失單獨支持的問題也存在爭議。
對于實際損失的確定，按照《合同法》第一百一十三條規定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發生房屋價格漲跌情形的，漲跌差價屬于合同履行后可以獲得的利益或實際損失，實際金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合進行判定，最低額度不應低于房屋價格漲跌差價的50%。
對于房屋價格漲跌差價的確定，能協商確定的，首選協商的方式處理;協商不成的處理原則為：1.原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價;2.無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的'違約行為確定之日、雙方是否及時采取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
問題三：房地產調控政策能否作為解除合同的理由?
因為限購等調控政策的影響，有的買房人在簽訂合同后發現沒有買房資格，無法履行過戶手續，導致合同無法繼續履行，此種情況下能否解除合同，存在爭議。還有的購房人因為房貸政策收緊，貸款審批遲延，導致買房人付尾款逾期，出現出賣人要求解除合同的情況，而多長時間后出賣人要求解除合同的請求才能支持亦出現爭議。
張麗告訴前沿新聞記者，政策影響是可以變更解除的。隨著天津市住房限購及房貸政策的不斷調整，許多原本具備購房資格的人不能繼續購房，引發二手房買賣合同糾紛訴訟。對于因政策導致合同確實無法繼續履行的，一般認定屬于不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能履行，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況準予變更或解除合同。因前述原因，當事人解除合同以后，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方分擔，如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。
一提買房 網友不淡定了
買房賣房可是人生大事，一看到此類字眼，萬能的網友們也不能淡定了，瞧瞧他們怎么說的?
@亨利-大叔：我覺得應該返還定金。這是對買賣雙方的一種約束，房價每天都在變化，如果沒有定金的約束力，那么買賣雙方都有可能隨時違約。也可能給后期過戶等手續帶來一系列的麻煩。
@余筱噯：定金具有雙重擔保性即同時擔保合同雙方當事人的債權。交付定金的一方不履行債務的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務的，則應雙倍返還定金。定金和訂金不同，訂金交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。交易時看準交的是哪個?
@盛駿生：賣方違約就應該賠償，房屋買賣一直是賣方處在強勢地位，如果賣方違約都不賠償的話，買房的權益更沒法保障了。
@ken醬醬喵桑：買賣二手房遭遇違約的太多啦!賣家急用錢賣房，找到合適買家，買家交了定金后又毀約不想買了，這也給賣房帶來了極大的損失，這時買家想要回定金就不太合理了，畢竟賣方在此過程中要耗費了財力物力。
@畢先生001：現在房價漲的這么快，房主簽完合同之后臨時變卦確實會對買房者造成巨大的經濟損失，對于這種臨時變卦、坐地起價的房主就應該嚴懲。合同簽了就應該執行，這是最起碼的法律底線。
看了別人家的故事，聽了法官的解釋，讀了網友的論調，買房，你想清楚了嗎?