房地產金融防范問題對策碩士論文
第1篇：我國房地產金融風險及防范研究
當今，房地產行業在我國乃至世界都是重要產業，在社會主義市場經濟體制下的中國，經濟體制改革不斷深化，房地產行業正日益顯示出在社會生產和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發揮其作為國民經濟基礎和導向的作用。房地產業開始、發展和穩定的每個階段，都需要巨額資金和多種金融服務的支持，這些都需要房地產金融發揮其作用。
一、房地產金融的含義及作用
（一）房地產金融的含義
房地產金融的含義是指房地產企業通過相關渠道籌融資和獲得各種金融服務，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對房地產的開發、建設、銷售、消費等各個方面產生影響。
房地產金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產行業有關的一切金融活動，含義相對籠統。后者則表現在各種具體的金融形式上，包括設立住房儲蓄機構，發行企業債券，房地產企業股票基金上市，設立按揭性質的證券公司等。
（二）房地產金融的作用
房地產開發、銷售和消費時需要資金，房地產企業則可以運用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進房地產生產的資金鏈循環，保障各項房地產工程穩定進行。
房地產金融的作用不僅僅只表現在房地產企業方面，同時也對改善人民居住水平，培育支柱產業，實現我國政治目標起到了保障作用。我國要想發展房地產業和實現小康社會目標必須要有長期且明確的房地產金融政策支持。
二、房地產金融風險及其原因
（一）我國房地產金融風險
我國的房地產金融風險是指我國的金融系統，特別是我國的商業銀行，在為房地產商提供金融服務，融通資金，辦理結算業務時，遇到各種事先沒有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實際收益偏離了預期收益，金融系統將要承受的各種風險。這里需要指出的是，房地產金融風險既包括可能的未知損失，同時也包括可能的未知收益情況，本文將著重研究的是未知損失方面。
房地產行業由于是高投資同時具有高利益的行業，決定其先天就是高風險的。中國房地產金融發展歷史數十載，已經基本形成了一套組成結構明顯的金融體系，其以我國商業銀行貸款為主，房地產基金，住房儲蓄銀行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產金融風險不再只是單獨業務，某個金融機構的風險，而是整個房地產金融體系的風險。
（二）房地產金融風險分類
1.房地產資金融通業務方面的風險。（1）信用風險。房地產相關企業或者住房消費者由于缺失信用所造成風險就是信用風險。由于他們向銀行借款后無力償還或者不愿償還，導致貸款銀行不能按時甚至無法收回本金及利息，造成了嚴重的信用風險。這種風險既可能是貸款前商業銀行對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發放后其他情況的變動造成的。
（2）流動性風險。流動性風險是一種現金風險，由于金融機構缺乏足夠的現金或者隨時能轉換為現金的其他金融資產，導致不能清償到期債務和滿足客戶取款要求。流動性風險有兩種，包括原發性和繼發性風險。前者指的是銀行資產結構比例不合理，中長期貸款比例相比短期過高，而滿足客戶提款需要的現金不能完全通過現金和國庫券彌補，同時融入現金的方法和渠道有限，最終結果是流動性不足，導致流動性風險。后者則是由信用風險引起的。
（3）資產負債結構風險。房地產行業在融通資金時，銀行業資產結構中中長期貸款所占比例大，如果銀行業的負債結構多以活期存款投入，就極容易造成風險。
（4）資產質量風險。如果中長期貸款中存在逾期不還、無力償還和無法追索等質量差的貸款，就會形成壞賬，銀行業就會面臨資產質量風險。
（5）利率風險。如果貸款利率下調、存款利率上調，或者說二者同向變動但利率差不斷變小，都會造成風險，使銀行在經營方面造成損失。在中長期貸款中利率變化很大，利率風險也就越大。房地產金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長，自然銀行面臨的利率風險就會很大。
（6）通貨膨脹風險。實際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時，通貨膨脹會影響實際利率，使其下降甚至變成負數，對銀行業極其不利，造成銀行業資金損失。
2.其它風險。房地產金融風險除了上述風險外，還存在很多其他風險，比如說銀行在業務操作過程中由于失誤造成的操作風險；經營管理過程存在問題導致效益下降甚至虧損的風險；國家相關政策變動造成的政策風險；房地產保險以及信托方面的風險；對法律不了解引起的法律風險等。
（三）房地產金融風險形成的原因
1.房地產業融資結構不合理。近些年來，受到房地產行業暴利特點的影響，大量企業轉進房地產市場謀求高利潤，然而這些企業里能達到在證券市場上市融資標準的是少之又少。絕大多數企業還是依靠銀行提供貸款來融資。有實際數字表明，全國房地產貸款中依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產市場各環節的風險，一旦某一環節出現問題，風險最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。
2.相關政策、法律不健全。目前我國存在一種比較極端片面的現象，某些地區認為房地產業對經濟增長有強大的推動作用，從而為了去片面追求GDP的增長，容易造成這些地方的經濟增長過分依靠房地產開發。一旦出現開發商存在很差的資信、房屋竣工期限與質量都無保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產作為抵押物的風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息的了解程度上，開發商比銀行更有優勢。銀行并不了解開發商的情況，也不了解房地產市場的風險程度，而開發商直接掌握自身的全部信息同時深知房地產開發的風險。再加之我國個人和企業信用制度還不完善，極易出現空手套白狼的現象。
三、房地產金融風險防范與控制
從根本原因上看，土地制度、商業銀行管理體系、房地產行業復雜等綜合因素造成了房地產金融風險，因此我國應加大對相關方面的改革力度從而來避免風險的進一步擴大。如果我們僅僅從房地產金融運行規則和機制本身去考慮，結合相關的國際經驗和根據中國當前國情，可通過以下幾點加以防范與控制：
（一）創造多元化的融資渠道和發行證券來轉移分擔房地產融資風險
目前我國一方面要控制銀行信貸規模，另一方面要創造其他融通資金的方法與途徑，通過各種不同的途徑轉移風險，將風險分散在不同領域。這樣一來，我國便可以基本解決房地產商過分依賴商業銀行的問題。不僅如此，房地產企業還可以發行股票、企業債券等融通資金。
（二）運用我國政府的宏觀經濟政策，調節、控制和引導宏觀經濟；運用中央銀行的監管職能對房地產市場實行強有力的監督管理
健康穩定的房地產金融市場不僅有利金融系統的發展，對我國國民經濟和政治穩定也至關重要，因此我國政府必須加強宏觀調控，控制風險，引導各種金融機構能夠合理公平的競爭，維持其健康穩定。同時，中央銀行應加大調查房地產市場存在的問題并能夠精準分析，及時將相關信息公開，及時對相關不利態勢發出預警并積極采取應對措施，指導各金融機構的行為并嚴格監管。房地產市場其實并不是完全競爭市場（尤其在中國是半壟斷性），當上調利率時，確實能夠抑制住房需求，但并不會讓房價降下來。開發商不會為了增加銷售量去降價出售，他們往往會暫時不賣房，囤積住房，等到購買力恢復正常后反而去加價銷售。因此，政府監管機構應抓住房地產問題的根源，比如說從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對土地的監管，從根本上調節房價。
（三）建設房地產金融風險監測系統
我國應該建設相關方面的風險監測系統，及時分析房地產的供給和需求，及時預報風險，穩定持續的監測房地產金融體系。
（四）完善房地產金融的法律環境
結合中國國情和國外經驗，合理制定相關政策法規來有效防范控制風險，保障房地產金融市場穩定與發展。
（五）完善我國的個人以及房地產商的信用制度
目前我國還處于個人和企業相關信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應逐步建立完善的適合我國國情的信用制度。通過信用制度約束個人和企業的行為，防范信用風險。
四、結束語
房地產業已經成為了我國國民經濟支柱產業，房地產業的穩定與發展離不開房地產金融的安全與穩定。加大防范和控制房地產金融風險的力度，才能有效保障房地產業、房地產金融業以及國民經濟穩定發展。
第2篇：關于抑制我國房地產金融風險的建議
房地產是我國經濟發展的重要支柱，對國民經濟的發展具有重要的促進作用。但是，房地產的投資周期較長，規模較大，房價較高，需要金融行業的資金支持。且在金融行業中，商業銀行信貸資金是房地產企業的重要資金來源。然而，房地產行業的發展伴隨著較高的金融風險，銀行信貸風險和其他方式的融資風險都會導致房地產行業面臨金融風險。在這種情況下，房地產金融風險受到房地產企業和社會各領域的關注。房地產企業以及政府相關部門積極研究房地產金融風險的抑制方法。探索抑制我國房地產金融風險的建議，不僅能降低房地產金融風險，促進房地產行業健康發展，且對整個國民經濟的發展有著深刻意義。
1我國房地產金融風險的種類
1.1銀行房地產信貸風險
首先，銀行房地產信貸集中度較大。房地產對銀行的回報率較高，很多商業銀行都愿意向房地產企業貸款。在這種情況下，銀行房地產信貸隨著房地產行業的發展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業銀行信貸的有效制約，沒有對房地產市場進行科學的指導與監管，導致房地產信貸隨著房地產市場的發展而出現非理性增長的現象，進而引起房地產泡沫膨脹，加大了房地產信貸風險。其次，不良房地產貸款會影響房地產信貸安全，給金融機構帶來嚴重的資金損失。具體來說，如果房地產信貸資金被房地產企業套牢，那么金融機構會產生優良資產，導致優良資產的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產生經營風險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導致土地無法賣出，貸款難以償還，進而引發信貸風險。最后，房地產開發存在著較大的貸款風險。現階段，我國房地產開發的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規定的企業資產負債率。且很多房地產企業的開發質量不高，經營難度逐漸加大，信貸風險逐漸上升。
1.2其他房地產融資方式風險
房地產企業在經營發展的過程中，會將信貸風險通過增發配股等方式轉嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產企業的經營出現問題，將會嚴重影響股市的健康發展。另外，由于房地產項目的風險較高，資金用量較大，我國的企業債券市場機制不完善，很多房地產企業無法按期償還債券，進而產生經營風險。
2我國房地產金融風險形成的原因
首先，房地產投資與房價成正比，房地產投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產投資。但是，我國現階段的房地產市場供求不平衡，房地產總供給遠遠低于房地產的需求量。其次，金融過度支持極大的推動了房地產價格的上漲，而銀行信貸資金的數量直接影響著房地產行業的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現問題將會使房地產企業面臨嚴重的資金風險。再次，宏觀經濟的發展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導致房價不斷上漲。并且房地產開發企業會根據居民的住房需求不斷加大房地產投資，資金風險也會隨之增加。
3抑制我國房地產金融風險的建議
3.1抑制過度投機投資
首先，政府應加強重視房地產市場供不應求的現象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產企業的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現象。
3.2落實存款保險制度
存款保險資金主要指金融機構在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業銀行出現存款擠兌現象。并且存款保險制度能夠加強對風險的控制，抑制房地產金融風險的擴散，進而保持房地產金融市場的穩定發展。另外，國家相關部門應成立金融資產管理工作，對各金融機構的資金管理進行監督，降低金融風險。
3.3銀行積極控制信用風險
首先，我國應積極實施個人征信制度，根據個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內共享個人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設，出臺相關的征信制度法律規定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產開發商的征信制度，對泛地產開發商的信用狀況進行評價，并根據房地產開發商的信用狀況制定相關的貸款標準，對信用良好的房地產企業可以予以貸款優惠，而對于信用較差的房地產企業，銀行可以限制這些企業的貸款，避免信貸風險。
第3篇：我國房地產金融創新存在的主要問題及對策探析
自20世紀90年代我國市場化住房體制改革以來，房地產金融得到了發展，在調節房地產市場運行、維持金融市場穩定、促進宏觀經濟發展等方面發揮了重要的作用。但因為我國房地產金融相對其他金融市場而言起步較晚，整體來說市場還不夠成熟，結構相對單一，發展程度落后于我國金融市場的整體水平，其對房地產發展的促進作用尚未完全發揮出來。所以，我們要明確房地產金融的意義，尋求途徑改善房地產金融發展中存在的問題，從不同角度支持其創新，讓我國房地產金融得到進一步的發展。
一、房地產金融概述
房地產金融是指圍繞房地產行業的開發、銷售、購買等各個環節，通過信用渠道、貨幣渠道所進行的各種籌融資活動和相關金融服務的各種資金融通活動的總稱。房地產具有金融產品的特性，根本上來說具有金融的屬性，企業通過房地產金融可以進行價值轉換。從目前發展來看，房地產投資有著越來越大規模的資產需求，房地產與金融結合發展創新吸收社會資金，通過各種金融產品、金融工具向房地產企業提供廣泛的資金來源，是前進方向。
二、房地產金融創新的作用
（一）促進資金流通
房地產金融創新的一個重要作用即是促進資金的流通，房地產金融在金融產品與金融工具等方面，給房地產投資者提供了更多的選擇，房地產金融創新在市場產品的開發與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場的金融體系和市場的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報率，確保了金融資金的流通。
（二）提高經濟效益
創新和發展房地產金融，有助于融通社會資金，緩解由于房地產企業資金不足且依賴于銀行借貸造成的風險集中情況，房地產企業發展帶動居民消費，證券市場發展，有利于資金使用效率提高，增加多環節資金使用，加快企業和銀行等主體的經濟代謝，提高經濟效益。
（三）增加社會福利
增加社會福利是房地產金融創新的重要作用之一，同時是房地產金融創新的特色，房地產金融創新給大眾消費者創造更多種類的金融產品和優質的服務，房地產金融的創新在一定程度上減少了經濟壓力，從而促進消費的增長，帶動社會福利的不斷提升。
三、我國房地產金融創新的不足之處
（一）房地產企業的融資渠道存在局限性
在我國，房地產的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤空間，投資房地產有著巨額利潤，大量銀行信貸資金愿意進入房地產行業，房地產信貸額度占銀行信貸比重非常大，導致資金風險集中，銀行也承擔著絕大部分房地產金融市場風險。由于房地產行業對資金需求量大，從開發到竣工每個環節都是很大的支出，直到銷售或者出租時才能獲得收益，期間費用也極其高昂，像廣告宣傳費用、辦公費用、員工工資等。根據中國人民銀行統計數據顯示，我國房地產開發資金中有七成以上是直接或間接來源于銀行。相比而言，在西方發達國家，房地產企業開發資金一般不從商業銀行獲得，更多是靠各類基金進行融資。比如美國的房地產資金來源比重為15%是銀行貸款，70%是企業其他渠道融資而來。很明顯，單一的融資渠道造成了風險過度集中，一旦從買地到開發、建設、銷售中的某個環節出現問題，很容易造成資金回流受阻，房地產金融市場動蕩，影響整個金融體系穩定。
（二）房地產金融創新產品較為單一
我國房地產金融創新產品種類不足，同質化現象普遍存在，層次較低，房地產類股票、債券、信托、基金等金融工具發展還比較滯后，而且，房地產類金融產品設計合理性較差，比如房地產信托產品期限短，比較多在1-2年，但房地產行業開發需要更長的周期，一般長于兩年，房地產信托產品期限短于房地產企業開發期限，造成了這種金融工具對解決房地產企業流動性不足的有效性并不明顯。
（三）房地產金融市場體系尚不完善
當前我國房地產金融市場主要發展的是一級市場，二級市場的市場容量還有待提高，發展不足，發展空間不夠完善，缺乏信譽的市場無法滿足房地產金融市場投資者與消費者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產金融創新的發展，有必要建立多層次的房地產金融市場體系。金融市場的持續穩定運作，離不開強大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺、服務咨詢渠道、經營管理建議等等。而我國房地產金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環境下，房地產企業的信貸、咨詢等業務無法充分開展，我國房地產企業的經營風險也會在企業的運作過程中不斷暴露，最終對企業的生存造成致命的影響。因此應該完善我國房地產金融市場體系，從而提高房地產金融的發展質量。
（四）金融機構的參與比較有限
我國的房地產市場，通常只包括開發商、銀行和購房人三者，金融機構的參與較少，市場化水平還比較低。因為缺少機構投資者的參與，難以發揮出其他市場參與者在平衡供求，穩定房價上面的作用，導致開發商在銷售住房時，常常會出現供求不平衡的情況，使得銷售成本造成的房價波動加劇，同時提高了給開發商貸款的銀行的信貸風險，也不利于發揮出其他金融機構對市場的貢獻度。
四、我國房地產金融創新的應對之策
（一）實行房地產企業融資渠道多元化
針對我國房地產企業融資渠道有限性造成的銀行信貸風險集中問題，應采取相應拓寬房地產企業融資渠道分散投資風險的措施。電子信息技術發展很大程度上促進了互聯網金融的發展，人們越來越依賴于互聯網金融，房地產企業應該抓住這樣的機會，打破傳統融資概念的局限，充分發揮互聯網技術拓寬房地產企業的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產企業的發展創造有利的融資條件。實現房地產企業融資渠道多元化，首先要積極推動銀行信貸資產證券化，通過將銀行釋放出的貸款轉賣給證券市場上的投資者，能夠分散和轉移銀行信貸風險、優化銀行資產結構、提高銀行資金流動性。目前房地產金融證券化發展確實緩慢，因此我們要提高對證券化發展的重視程度，完善相關法規制度，敢于在一定程度上進行創新嘗試，從而真正發揮證券化的作用。2005年3月，國務院批準國家開發銀行和中國建設銀行進行住房抵押貸款證券化試點，這標志著住房抵押貸款證券化在我國正式拉開序幕。建設銀行于當年年底發行了“建元”，意味著我國房地產金融市場上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創立。
（二）加強房地產金融產品創新
我國房地產金融創新產品的種類不足、質量差，在很大程度上阻礙了金融創新的進程，因此，房地產行業要關注對金融創新產品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關注，從而促進與房地產有關的股票、債券等的發展。在互聯網金融充分發展、傳統金融業務互聯網化的大環境下，大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產信托、指數化等金融產品，在確保金融產品的安全性、規范性與創新適度性的基礎上，加快房地產金融產品創新，吸收社會資金進入房產開發和保障領域。例如房地產信托投資基金（REITs），目前我國還處于探索階段，為了更好推動我國REITs的發展，應充分借鑒外國的先進經驗。首先，應參照西方國家的相關法規，對我國房產投資信托基金的相關法規進行完善，對房產產權的登記、交易管理制度進行補充和修訂。其次，應對信托機構等加強監督和管理，強化信托行業的自律機制，保障REITs的規范發展。第三，要完善信息的公開化制度，讓信息的需求者能夠及時快速得到房產信息、相關的政策信息和金融信息等，推進我國REITs的發展進程。
（三）完善房地產金融市場體系
一個發達的、健全的房地產金融市場是由一級、二級市場都健康全面發展的多層次市場組成的。一級市場是發行市場，包括如住房抵押貸款市場、房地產開發信用借貸市場等；二級市場是流通市場，是房地產信用的再交易、再流通市場。而我國現有情況下，相對于一級市場的快速發展，二級市場處于萌芽狀態，兩級市場的發展存在著很大的差異性。這就要求完善金融市場的資源優化配置，進行一級市場完善的同時，也要大力發展二級市場。合理適度開發住房抵押貸款的股票市場和證券，進行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級市場的風險，對債權進行轉移。通過對金融市場結構的優化，縮小一級市場和二級市場發展差距，在注重房地產金融一級市場發展的同時，在風險可控的范圍內積極探討發展房地產二級市場，促進二級市場創新與發展，突破房地產金融市場體系的瓶頸制約。
（四）增強房地產金融機構的作用
同我國住房由開發商直銷的方式不一樣，國外很多開發商在進行住房銷售時是通過投資機構以代銷的方式來實現的，對那些不能按時銷售出去的房子，投資機構先用自己的錢將其買下，再進行銷售。不僅如此，機構投資者在住房市場出現供求不平衡的現象時，可以拋出和持有住房來緩解供求變化帶來的房價波動，與我們所理解的投機不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩定房價的作用。借鑒國外發展經驗，可在我國增加房地產貸款擔保機構、房地產保險公司等房地產金融機構的數量，為房地產市場的發展提供支持與保障。可由我國相關政府部門成立房地產貸款擔保協會，給房地產企業提供資金支持，促進房地產企業的資金規劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔保，減小了居民對于資金的憂慮。再者就是成立專門的房地產金融保險公司，公司可開展房地產抵押貸款保險、項目保險等保險業務，更好地為金融創新提供服務，形成一個健全而完善的房地產金融機構體系。
結語
綜上所述，我國房地產金融創新盡管取得了一定進展，但依然面臨著很多問題和挑戰，隨著全球經濟金融的發展，我國房地產金融創新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩健發展房地產金融創新市場，有助于促進金融市場有序高效運行，推動宏觀經濟發展。
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