公共租賃住房小區物業管理

公共租賃住房小區物業管理

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　　公共租賃住房小區物業管理【1】

　　摘要 本文淺議了公共租賃住房小區物業管理的特點，及其物業管理過程中出現的問題，探索了解決公共租賃住房小區物業管理的方法。

　　關鍵詞 公共租賃住房小區 物業管理 特點 問題 方法

　　公共租賃住房建設，基本上從2008年才開始，國家有關政策從2007年開始制定發布。

　　公共租賃小區具有不同于其他一般小區的特點，公共租賃小區的物業管理也具有特殊性，這需要我們邊探索邊管理。

　　一、 公共租賃住房小區物業管理的特點

　　我國為改善城市低收入居民的居住條件，建設保障性安居工程，其中以實物的形式解決這部分人群的住房困難問題，這就是公共租賃住房。

　　1、從產權人的角度講，公共租賃住房是政府實施的保障性安居工程，公共租賃住房小區的產權人一般為政府或政府指定機構，因此小區物業管理實際上也是政府管理的行為。

　　因此公共租賃住房的物業管理和一般商品房的物業管理不同，它帶有政府特色。

　　2、從小區的管理對象來講，他們是中低收入的住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員這些符合國家住房保障政策的準入人群，具有對象特殊性。

　　3、從小區的規劃講，公共租賃住房小區的規劃設計上強調配套全、功能齊、戶型小、節能環保，有配套的物業管理用房，一般還有一定數量的商業配套設施。

　　這有利于后期公共租賃住房物業管理成本的降低。

　　4、從小區的日常監管來講，公共租賃住房小區的承租人必須接受一定行為規范和準入條件動態管理的約束。

　　具體的講，小區的日常監管和服務有政府和小區物業共同進行，承租人和一般小區比較，他要接受特殊的約束。

　　二、公共租賃住房物業管理出現的問題

　　國家保障房的建設歷史時間短，我們對于保障房小區的物業管理處于一邊探索一邊管理的情況，一般的小區物業管理會出現的問題，公共租賃住房物業管理會出現，因為公共租賃住房小區的特殊性，它的物業管理增加了它的特殊問題。

　　1、房屋的居住情況：政府管理辦法對公共租賃住房承租戶有約束，對房屋的空置期限有要求，但是因為各種客觀主觀的情況，公共租賃住房小區有一定的空置率。

　　以山東一保障房小區為例，該小區主要是公共租賃住房，共有已經竣工和在建樓盤八個，目前已售兩個樓盤，租賃戶還未完全入住，每個城市這種情況不在少數。

　　這樣的小區，如果僅靠物業費，即便物業費100%收繳，物業公司依然難以運營。

　　2、特殊群體人員多：公共租賃住房主要針對中低收入家庭，在這些家庭中，特殊群體很多。

　　以山東泰安市為例，保障房搖號時，特殊家庭：如城鎮低保家庭、殘疾人員家庭、民政部門認定的優撫對象、工會部門認定的特困職工等等具有優先保障的家庭。

　　這樣的家庭收入很低，物業費對他們來說，是很大的一筆支出，拿出的很困難。

　　3、社會關注度高，物業管理企業社會壓力大。

　　物業公司本身是企業，物業收入有限，以有限的收入做有限的服務，居戶感覺不滿意，企業感覺難做。

　　例如居戶感覺小區保安少，物業公司則無法支付更多保安的工資等等。

　　保障房小區是政府的惠民安居工程，收社會關注度高，小的問題可能引起大的輿論關注，這對管理物業公司是較大的壓力。

　　三、探索解決公共租賃住房小區物業管理的方法

　　1、政府的大力支持。

　　一是從資金上面支持，公共租賃住房是政府惠民安居工程的重點，公共租賃住房特殊群體特別多，政府可以通過提供公共租賃小區營業房收入補貼公共租賃住房小區物業公司，或通過少收或不收物業企業稅金等方式補貼公共租賃住房小區管理物業公司，減少公共租賃住房承租戶物業費用。

　　二是從政策上支持，聯合房管、社區、公安、醫療等部門入駐公共租賃住房小區，加上物業管理企業，聯合辦公，建立公共租賃住房聯合服務體系，為公共租賃住房承租戶提供便捷優質的服務。

　　三是從硬件設施上支持，在公共租賃小區附近建立學校、醫院等，減少公共租賃承租戶生活成本;四是從公共租賃住房建設的質量監管上加力，實際情況中，因為房屋質量問題引起業主和物業企業矛盾的很多。

　　這就要求政府加強監管，選招業績好信譽高的開發商建造質量過硬的公共租賃住房，也就有利于物業管理的順利開展。

　　2、建立公共租賃住房小區服務體系。

　　物業公司招聘工作人員以其管理的公共租賃小區人員為主，保安、保潔等工作人員如果都是本小區人員，首先他有一個特別的責任感，這是他的家園，他會希望管理好自己的家園，其次是他有一個穩定的收入，所管理小區人員穩定的收入為物業企業帶來穩定的物業費收入，物業公司可以為這個小區投入更多資金，這是一個良性循環。

　　3、建設公共租賃住房小區文化。

　　把公共租賃住房小區建成住戶的家，讓他們有家的感覺。

　　政府及物業企業共同努力，加大政策宣傳，多開展社區文化活動，提高住戶公共生活意識，讓住戶把小區建設當作自己家的建設。

　　參考文獻

　　【1】王志剛.公共租賃住房小區物業管理的若干問題.住宅與房地產.2013.5

　　業主拒繳物業管理費的行業【2】

　　摘 要：目前物業管理服務區域內不交費的行為非常嚴重，不僅侵害了其他交費業主的利益也使物業服務企業難以繼續經營。

　　本文首先闡述了業主與物業管理的相關概念，提出了業主拒繳物業管理費時常說的四句話，然后進行了物業行業的解釋，以期業主以平和的心態多了解物業專業知識，并能夠化解誤解。

　　關鍵詞：物業管理;業主;物業管理行業

　　物業管理有狹義和廣義之分。

　　狹義的物業管理是指業主通過選聘物業服務公司，由業主和物業服務企業依據物業管理合同進行的房屋建筑及其設備設施、環境綠化、交通秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。

　　廣義的物業管理不僅包括物業服務公司還包括業主管理的運行過程，和委托物業公司或者其他協議管理人員進行的管理行為。

　　業主是指物業(產權)所有者，房屋租賃人不是業主僅是物業的使用人。

　　業主即可以是法人、自然人和其它的組織，也可是本國公民或組織，也可是外國公民或組織。

　　物業與建筑上講的業主本質上是一致的。

　　我國的物業管理起步比較晚，發展的過程中出現了不少的問題，其中物業管理費的收取對于公司來說就是相當頭疼的一件事，業主對物業管理費的支出也非常在意。

　　一些物業公司由于物業管理費用比較高或某些方面經營管理不善，業主對現實的服務不滿意達不到心理預期，便以此為借口拒絕繳納或延期繳納物業管理費。

　　物業管理公司又沒有辦法強制業主繳納物業管理費的行政手段，物業管理費收的越來越少，物業公司只能靠降低物業服務質量維持經營，靠減少工作人員來維持正常經營，又會引起業主更加強烈的不滿，最后由于業主和物業公司相互之間的利益不可調和，導致物業管理再也持續不下去，也就出現了經濟學中的“囚徒困境”。

　　由于業主和物業公司的決策相互博弈而形成了一種雙輸的局面。

　　業主不滿意服務不交物業管理費，物業公司降低服務標準不提供物業服務……，整個物業管理區域必然會陷入惡性循環，所有人都會在這種狀況下受損，業主得不到舒適清潔的環境，物業公司也不可能盈利。

　　我們常聽到業主批評物業公司的四句話：①你們才不會虧錢，要是虧錢，早不干了!②除了收錢，你們干啥了?③我的房子，憑啥讓你管?④什么門內門外，我既然交了物業費，有事我就得找物業!但凡業主與物業公司出現沖突時這四句話都會出現，除了物業管理公司自身工作方式或內容有不透明或不到位的地方外，業主對物業管理專業不了解也是主要原因。

　　(1)你們才不會虧錢，要是虧錢，早不干了!這是業主對物業服務企業財務狀況不了解。

　　物業管理公司要本著為業主提供高質量服務的宗旨工作，按雙方所簽訂的物業管理合同和政府規定收費。

　　同時業主也需按照合同規定，積極主動向物業公司交納物業管理費用，確保公司可得到一定的利潤。

　　雙方應從維護雙方利益為出發點，采取合法合理的手段處理管理中存在的問題。

　　目前我國大多數小區在收取物業費時都是先服務再繳費即先支出后收錢，這些收不回來的應收賬款慢慢轉化成壞賬，使物業公司支出越來越多，就好像是一個無底的泥潭越陷越深。

　　如果撤出此小區再重新投標其他項目，只會使原來所管項目費用收不回來，而新項目投標中標與否都是一個未知數。

　　因此，現在存在的尷尬局面是盡管物業公司虧錢，但想走也走不了。

　　而且我國物業費用收取的規定是并沒有明確的法律條款，僅僅只能依據2007年國務院修改2003年版的《物業管理條例》，其中對費用的規定比較模糊和籠統，造成現在物業費用核定很低。

　　上漲物業費變成了一個很難實施的現實困境。

　　(2)除了收錢，你們干啥了?這是業主對物業公司提供服務的目的和重要性不了解。

　　物業管理的對象是小區環境、設施設備、安全等，服務的對象是廣大業主，業主交不交物業費或交多少物業費決定著物業公司的服務與質量，也將直接影響著物業管理區域的房產的保值或增值。

　　業主和物業公司其實是一種合作伙伴關系。

　　只有業主繳費，并合法合理監督物業公司管理職責，業主的居住環境和保值增值就可以保證。

　　簡而言之就是物業幫業主創造更舒適和安全的環境，使業主的房子更加值錢。

　　但如果業主不交費，物業公司不作為或服務質量很差，基本設施不進行日常維護及保養，環境清潔只是湊乎，安全管理缺乏，日久天長帶來的后果是小區的環境沒有人處理，骯臟混亂，小區設施設備老化，治安越來越差，小區整體環境混亂不堪，到頭來吃虧的還是業主自身!

　　(3)我的房子，憑啥讓你管?這是業主對物業企業責任和義務的不了解。

　　根據我國頒布的《物權法》對小區業主的權利義務進行了全面的界定。

　　業主享有小區的建筑物區分所有權。

　　建筑物區分所有權包括三部分：專有部分的專有權，共有部分的共有權和共同管理權的三種權利的結合。

　　專有所有：例如買下一棟樓宇中的某一具體單元，業主完全享有的物業。

　　業主的房子如果在不影響公共部位的情況下，對自己專有部位行使權利這確實是物業公司沒有權利管理的，但如果業主越界行使專有部位的權利甚至造成對物業共有部位的權益的侵害，物業公司是有權利阻止和消除危險的。

　　(4)什么門內門外，我既然交了物業費，有事我就得找物業!這是業主對物業企業責任和義務的不了解。

　　我們剛才所說的業主對自己擁有的房屋內部有專有權利，但對小區公共部分、公共設備設施、公共環境、公共秩序的專有權是委托選聘的物業服務公司進行管理。

　　因此業主對公共環境及設備有義務提供費用進行維護和維修。

　　物業費的構成主要包括物業公司的日常管理費用、人員工資、管理區域綠化、清潔、設施設備維護、公共秩序維護。

　　物業管理的范圍僅是對公共區域進行服務，但目前由于物業費用的難收取，物業公司也不得不忍氣吞聲隨叫隨到。

　　還有當業主遇到人身或財產受到侵害的時候，認為交了物業費就應該保護人身及業主財產安全，殊不知物業公司僅是協助公安局進行秩序的維護，而不是業主財產的保管費!

　　以上是這四句話的物業管理解釋。

　　如果業主和物業公司都能為對方考慮，關于物業費的收取和物業服務的提供內容進行全面的協商達成一致的意見，相互之間共同遵守物業管理合同，業主按時足額繳納管理費，物業公司為業主提供全面周到的服務，業主的生活環境將更加舒適，物業公司也能夠盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”。

　　參考文獻

　　[1] 黃曉東，黃琳 住宅小區業主與物業服務公司之間矛盾沖突的解決之道[J]. 現代物業. 2008(12)

　　[2] 譚彬勇 淺談博弈論在企業核心人才管理中的應用[J]. 華商. 2008(04)

　　[3] 鄒海雷 博弈論在企業管理中的應用[J]. 紹興文理學院學報(自然科學版). 2007(01)

　　[4] 劉英團 千呼萬喚始出來――評《物權法》對業主、業主大會、物管公司的激勵與約束[J]. 現代物業. 2007(08)

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