房地產投資信托基金物業估價
房地產投資信托基金物業估價
【摘要】 房地產投資信托基金(REITs)是房地產開發融資的一種方式。
本文圍繞我國REITs產品發展情況進行了討論，論述了房地產投資信托估價思路及估價方法的確定、房地產投資信托估價過程中應注意的要點以及產生的問題及處理，最后提出了發展房地產投資信托基金對我國的重要意義。
【關鍵詞】 房地產投資信托基金 房地產業 物業估價
一、房地產投資信托基金簡述
房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)，其實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益的一種依托基金。
REITs具有專業化管理、變現性能力強、流動性佳、投資風險分散、收益能力穩定等特性。
目前美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已經有REITs上市，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募，近年來這些國家都針對REITs制定專門的立法，推進了REITs的發展。
與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。
二、REITs產品的分類
根據REITs的投資類型不同，可以分為三大類。
一是權益型：也稱收益型REITs，屬于直接投資并擁有房地產，靠經營房地產項目來獲得收入。
根據各自經營戰略的差異，權益型REITs的投資組合有著很大不同，但主要經營購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產項目。
投資者的收益來源于租金收入和房地產項目的增值收益。
目前的正在運行的REITs主要以權益型為主。
二是抵押型：這類REITs主要從事金融中介的角色，將所募集的資金用于向房地產項目持有人及經營者提供各種房地產抵押貸款。
其主要收入來自其發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益。
三是混合型：這類是伴隨著抵押型REITs和權益型REITs的產生而發展起來的。
混合型REITs即可以投資于房地產資產，也可以投資于房地產抵押貸款，是權益型和抵押型REITs的混合體。
因此，這類房地產投資信托基金會投資一系列的資產，包括實物物業、按揭或其他有關的金融工具類別。
三、我國REITs產品發展情況
從2008年底國務院決定上海、北京、天津三地作為REITs的試點城市后，REITs已經在悄然試水。
目前REITs項目涉及兩種產品：一是抵押投資型REITs產品，二是權益投資型REITs產品。
抵押投資型的REITs，主要由央行和銀監會主管，參與方為有穩定租金收益的物業業主和信托公司。
業主將其持有的物業抵押給信托公司，信托公司將物業租金收入作為信托收益在銀行間市場發行產品，即融資方只是把物業收益權抵押擔保，而不需要出讓股權的融資方式，對于該類型REITs而言，主要的優點是簡單易操作，銀行間有現成的機構客戶可以購買相應的產品。
另一種權益投資型的REITs，主要由券商或基金公司發起，證監會監控模式下運行，參與方為有穩定租金收益的物業業主、信托公司。
業主將物業過戶給信托公司，獲取現金或基金份額，信托公司再將其租金收益權發起設立基金并在證券交易市場發售、流通。
四、REITs物業估價
上海作為REITs試點城市近期已進入實際操作階段，兩種REITs產品正在緊鑼密鼓地運行中，根據《房地產投資信托基金物業評估指導意見(試行)》，信托物業評估分為物業狀況評價、物業市場調研和物業價值評估，同一評估對象宜分別由不同的評估機構獨立完成。
筆者所在的上海東洲房地產估價有限公司作為物業價值評估機構參與了前期工作。
此次打包的信托物業有工業房地產及商業房地產，物業本身品質較高、有穩定的租金收入、租戶的質量及物業管理公司的素質均比較優質，其中較多物業與國際知名品牌簽下了長期租約。
上海東洲房地產估價有限公司作為參與配合前期工作的各方中介公司其中之一，與其他各個機構互相協作，主要負責信托物業價值評估的工作，本文針對該類物業房地產價值評估中需要注意的一些問題及關注點進行了討論。
1、房地產投資信托估價思路及估價方法的確定
信托物業房屋用途主要為工業、商業類房地產，估價對象均為收益型物業，有較為穩定的租戶和租金收入，市場上與之類似的同類型物業也有較多的租賃實例，因此估價對象各類型物業首選收益法進行估價，市場上與之類似的房地產整體出售的交易實例較多，也適宜采用市場比較法進行估價。
分析認為，評估此類物業多采用收益法與市場比較法綜合得出評估價值。
2、房地產投資信托估價過程中應注意的要點以及產生的問題及處理
(1)收益法。
《評估指導意見》規定，采用收益法評估信托物業價值，未來收入確定：應當在評估報告中批露估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，并在估價對象至少近3年及類似物業的收入和運營費用水平的基礎上，合理預測估價對象未來5年以上的各年收入和運營費用。
其中，出租型物業應當在評估報告中說明估價對象至少近3年各年租金水平和租賃收入及其他收入，并在估價對象至少近3年及類似物業租金水平的基礎上，合理預測估價對象未來5年以上各年的租賃收入及其他收入。
第一，關于實際租金與市場租金差異問題的處理。
有實際租金的，租賃期內必須考慮實際租金，無實際租金的，按市場租金確定房地產租金收入。
通常信托物業數量較多，可按棟或產證為一單位個體進行測算，依據評估目的，根據謹慎性原則，實際租金高于市場租金的，取市場租金作為租金收入進行測算，實際租金低于市場租金的，按市場租金測算收益價值并扣除租賃期內實際租金與市場租金差異產生的租金損失求得房地產的收益價值。
第二，運營費用的取值依據。
根據估價人員的市場調查，運營費用可按市場提取法提取相應的參數;根據該信托物業過去3年的運營費用使用一元回歸線性模型或多元線性回歸模型擬合預測收益期內的運營費用;以上兩種方法由于資料取得性較困難，我們也可以采用同類建筑物一般運營費用結合經驗求得。
第三，報酬率和資本化率確定。
根據《評估指導意見》，報酬率或資本化率宜采用市場提取法提取，如歷史資料較全，可在市場提取法提取的基礎上用插值法預測收益期內每年的報酬率或資本化率。
除此以外，安全利率加風險法也可以作為資本化率確定的備選方法，安全利率，即無風險的資本投資收益率，在我國一般選取的是一年期的定期存款利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途，新舊程度等確定風險調整值，用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。
這種方法比前種方法簡潔明了，計算簡便，在市場不活躍時有很強的適用性。
第四，收益年限的確定。
房地產收益年限以法定土地使用年限為收益年限，對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，以土地使用權年限確定未來可獲收益的年限。
當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，仍以土地使用權年限確定未來可獲收益的年限。
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