物業管理論文15篇[推薦]
在學習、工作生活中，大家都寫過論文吧，論文是對某些學術問題進行研究的手段。怎么寫論文才能避免踩雷呢？以下是小編為大家整理的物業管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
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物業管理論文1
[摘要]物業管理作為一種新興行業，目前在國內發展迅速。但學校在人才培養方面跟不上社會和企業發展的要求。本文通過對物業管理從業人員的現狀進行分析，探討物業管理課程開設過程中的問題，提出相應的建議。
[關鍵詞]物業管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規《物業管理條例》的頒布，標志著我國物業管理已經進入規范化、法制化發展的時期。房地產經營與管理專業為適應市場的發展，很多開設此專業的院校都將物業管理作為核心課程。一方面，市場對于物業管理從業人員需求旺盛；另一方面，從房地產經營與管理專業的畢業生座談當中了解到，畢業后從事該行業的人數極少。因此，開設此門課程的高職院校在適應社會發展的同時，要思考開設過程中存在的問題，找出解決問題的思路。
1高職院校物業管理人員的從業現狀
人們談到物業管理，主要傾向于住宅的傳統物業服務。有意向從事此行業的畢業生，也將思維禁錮在住宅物業上，而沒有考慮到商業物業。物業管理涉及維保服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、接待服務、應急服務、延伸服務以及經營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產經營與管理專業不可能就這門課程再展開，因此學生學到的只是皮毛，由此而造成了在物業管理行業就業的尷尬局面。再加上思維的限制，就業門檻的設置，從事此行業的畢業生大多是物業客服。該崗位的主要工作是處理與業主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產營銷、策劃等其他行業的畢業生來說待遇普遍不高，大多數畢業生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業。
2高職院校物業管理課程存在的問題
物業管理行業的快速發展，該行業人才的需求急劇擴大上升，物業管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養模式不夠成熟，所以在物業管理課程教學中存在一些問題。
2.1專業教師缺乏
物業管理涉及的面很廣，從常規性的物業管理到延伸服務，每一個環節展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學、經濟學、法學等學科交叉。高校開設這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設備的維修保養、安全保衛、保潔工作，又懂得物業的經營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務都不是十分了解，更談不上實踐經驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關于物業管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業管理的早期介入，到傳統的物業服務，再到物業的運營管理。即使有，內容也過于陳舊，沒有及時更新。商業物業管理，不僅有傳統的設備維修保養、保潔服務，還涉及物業的經營。未來商業物業的發展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。
2.3教學條件欠成熟
系統的'物業管理軟件，市場上比較少，其主要工作內容是物業日常管理工作，客戶基礎信息，財務信息，客戶跟蹤服務等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學的物業管理軟件幾乎沒有，所以很少有學校購進。
由于該門課程涉及的物業類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業類型，配套的實訓室不同。由于開設這門課程的時間不長，加之畢業生直接從事這方面工作的人數偏少，很多職業院校都沒有對建立實訓室引起重視。
2.4與企業聯系不緊密
高職院校培養的是應用型人才，理論知識需要運用到實踐當中，傳統的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業管理教學的需要。企業在培養物業人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業建立的聯系，僅僅局限于帶學生參觀企業所管理的物業，沒有深入到公司的內部運營。而且一般都是住宅小區，忽視了其他的物業類型。
3物業管理課程建設的思考
3.1培養“雙師型”教師
物業管理不僅需要理論教學的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養。目前，各大高校對于物業管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養顯得尤為重要。院校可以將有培養潛質的老師送到企業去學習，培養老師的實際操作能力。
3.2與企業合作，編寫教材
目前，市場上的教材都跟不上物業發展的步伐，導致學生學非所用，學不致用。只有企業在物業服務的過程中，才了解顧客需要什么服務，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業合作編寫教材，緊扣市場需要，培養技能人才。
3.3建立實訓基地
實訓基地的建立，既要滿足課堂理論教學，又要適應企業崗位的需要。現代教育不再是單純的理論教學，而是要注重培養學生的實踐能力。在物業服務的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺，通過情景模擬，培養學生處理突發事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養模式
由學院牽頭，與固定的企業共同制訂人才培養方案，包括授課計劃、教學內容、課堂教學、實習方案等，真正做到“產學研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業有豐富經驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業現場邊聽課邊學習。在課程開設階段，安排一定連續時間段的企業實習，深入到企業內部，與公司員工共同工作。
物業管理已經是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產的控制，物業管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業中，既懂常規性服務，又懂得物業運營管理的人才少之又少。職業院校在這門課程的教學中，要抓住市場空白點，與企業緊密合作，培養出企業和社會所需要的人才。
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物業管理論文2
摘要：物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。
小區物業管理中存在消防安全問題
當前物業消防安全管理存在的問題
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題
首先，物業管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業和廣泛的經營管理內容。盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
其次，由于目前一些房地產開發建設與物業管理上明顯存在著脫節現象，未從物業的生產、流通與消費的'全過程出發來設計、施工和監督這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
第三，物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
第四，消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了 只生孩子、不養孩子 ，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實;二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務論文。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業管理資金籌措、使用、管理不統不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
第五，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
加強突發事件的預防與處理
物業管理論文3
關鍵字：物業管理企業業主信息交流
作為物業管理中的兩個基本主體——物業管理企業與業主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱的信息交流是指物業管理企業對業主就物業管理方面的意見、建議、咨詢、投訴、要求等做出反應，以及業主對物業管理企業為自己提供的各項服務做出反應的信息互通的全過程。那么物業管理企業應如何搞好與業主間的信息交流工作，提高自身管理水平，為廣大業主提供優質的服務呢？我個人認為：要控制好此項信息交流的全過程，應特別做好以下三個階段的工作。
一、物業管理前期介入階段
其實，早在物業管理企業的物業管理前期介入中，就與潛在的業主進行信息交流了。其中最明顯的就是物業管理企業通過營銷的宣傳過程與潛在的業主進行信息交流。根據目前各地舉行房交會上，很多客戶在咨詢樓盤情況時很多都提及今后樓盤的物業管理情況。于是有人得出這樣一個論斷："昨天購房是遠地段、選價格，今天購房是選環境、選配套，明天購房就是選物業管理了"。部分先知、精明的開發商已意識到這一點，通過市場招投標選擇一些服務和品牌較好的物業管理企業，并已逐步開始將小區物業管理作為一個全新的賣點大包裝，同時這也就為物業管理企業與潛在業主間的信息交流創造了客觀條件。物業管理企業與業主間的信息交流還體現在物業的規劃、設計、修建過程中。在此過程中，物業管理企業站在業主的角度，將業主對物業使用過程中出現的一些不合理的設計和規劃進行提煉，向設計或建設單位進行反饋，對物業的整體施工質量進行監督，這從某種意義上來講已是在與業主進行潛在的信息交流。
二、物業接交、業主入伙階段
在這個階段物業管理企業與業主間的信息交流主要體現在以下四個方面：
1、物業接管驗收。此時物業管理企業從開發商處接受物業，代表全體業主對物業的共用部分、共用設施、設備等進行驗收，對業主所購房屋從專業角度進行較細致的初步驗收，指出不合格處要求開發商整改。
2、交房前的準備工作。重點做好物業的整體清潔，設置各種標識牌。準備辦理業主入伙手續的相關資制等等。設置合理的入伙流程，現代人生活要求要簡單方便，入伙手續的辦理流程設置是否合理，將直接關系整個入伙過程便利性。同時辦理入伙手續是業主們第一次直接正面接觸物業管理企業的.過程，第一印象的好壞對今后的管理至關重要。
3、辦理業主入伙手續。物業管理企業要及時將物業自用部位交予相應業主，同時將入伙后應遵守的各類公約〈如業主公約、精神文明公約等〉、須知〈如各項費用、交費時間等〉、物業管理服務方式、物業管理服務具體內容等信息通過各種形式告知業主，同時根據業主填寫的資料、反映的情況，建立起相關的檔案，如，有些企業通過業主在入伙時填寫業主信息動態，通過這種信息表，了解目前內小區業主車輛的擁有量，從而制定車輛管理方案。
4、迎接業主裝修、喬遷、入住。裝修管理控制是物業管理中的一大難點，物業管理企業裝修管理人員要細心的以專業的角度協助業主出謀劃策，便于業主今后的使用和日常的維修。要做好業主正式入住時，物業管理企業工作人員的親切問候、祝賀，對增進雙方的了解無疑有著重要的作用。
三、日常管理服務階段
曰常管理服務階段是物業管理企業與業主接觸最頻繁的階段，要搞好相互間的信息交流，物業管理企業必須"主動出擊"，主要應做好信息交流的過程控制，即對"信息收集——信息處理——信息反饋''''這“PDCA”的過程控制。要做好這一過程控制，我個人認為可以分到從以下幾個方面入手：
（一）信息收集。信息的收集，包括被動收集信息和主動收集信息兩種。所謂"被動收集信息"，主要是指：物業管理企業中相應的信息主管部門在日常值班時，由業主主動"上門''''反映情況而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被動收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得樹立"業主的休息時間，正是我們的上班時間"的觀念（特指對住宅小區區的物業管理）。因此物業管理企業就得在充分考慮成本的前提下合理的安排好作息時間，確保（特別是在休息日、節假日）能夠及時的受理業主反映的各種問題。還有做好信息的傳遞工作，在考慮成本下往往值班人員并不一定是問題解決的主管人員，因此要做好信息的登記和傳遞工作，準確地將信息傳遞給相應的部門真正體現物業管理企業為業主服務的宗旨。所謂"主動收集信患''，主要是指物業管理企業通過以回訪不定期的上門征詢意見、滿意率問卷調查、組織社區文化活動、業主懇談會等等形式主動的與廣大業主交流、溝通，從而收集到各種信息。
（二）信息處理。信息處理過程主要包括了三個步驟，即信息整理、信息再傳遞、處理結果返饋。所謂"信息整理"，是指物業管理企業中的信息主管部門將收集到的各種信息根據自身管理方式加以分門別類的處理，如按專業分類〈保安、保潔、維修、綠化、客服〉、按服務性質分類（常規服務、專頂服務、特約服務）、按迫切程度分類〈緊急、較急、普通〉等等。所謂"信息的再傳遞"，是指將分類整理后的信息按分類形式傳遞到相關部門進行督導處理。所謂"處理結果返回"，是指相關部門將信息的處理結果傳遞返回信息主管部門。如有些物業管理企業往往成立客服中心，由客服將收集來的業主信息進行發射到每個相關部門，客服負責監督處理，相關部門又把信息處理的結果返回到客服，然后由客服進行信息的反饋。
（三）信息反饋。是指物管理企業中的信息主管部門將業主所反映信息的處理結果以各種形式及時反饋給業主。即使是因各種原因經努力仍未能解決的，也應向業主講明原因，充分尊重業主的"知情權"，避免因信息的"有去無回"而造成業主的種種誤解，甚至帶來一些不良后果。同時好要對信息的具體內容進行分析，區分信息內容的出現是偶然性的或是必然性的，或是潛在性的，對于這三種情況有針對性的采取措施，糾正或是預防。在此應特別注意的是物業管理企業應做好回訪工作，可根據業主所反映具體情況而采取不同的回訪方式，以便能收集到進一步的信息適時調整處理信息的方式，從而提高工作效率，同時最終徹底的解決問題。
為了把握好整個信息交流的過程控制，我個人認為應遵循以下幾個原則：
1、信息的收集要靈活、全面。在收集信息時，應主動、被動相結合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小區內，分區塊管理、對業主定期進行走訪，通過全區域的業主滿意度調查等形式收集各方面的信息也是主動的方式之一。
2、信息的處理要及時、高效。即對各種信息進行處理要"急主所急，想業主所想"，盡快、盡力的為業主排憂解難。
3、信息的反饋要適時、真實。即應根據信息的"輕重緩急"及當時的具體情況在適當的時間如實向業主反饋信息。
4、信息傳遞的通道要便捷、暢通。即信息傳遞的通道應盡可能的縮短，同時盡可能避免因各種原因而阻礙信息的傳遞，便問題得不到解決。
5、信息傳遞的內容要清楚、準確。即信息在傳遞過程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"變樣''''，使得事倍功半，既浪費人、財、物力，又失信譽。
6、信息傳遞的控制要規范化、程序化。即為保證信息傳遞的質量，在對其控制中不能有隨意性，嚴格按規定做到環環緊扣、層層落實、規范有序，避免出現信息在傳遞過程中丟失或是遺漏。
7、信息傳遞全過程的資料要做好保存工作。"管理要留下痕跡"，特別是對于重要事件全過程資料自記錄，更要收集、整理、保存完好。這個也是管理的沉淀，便于查閱和分析小區內目前的管理動態。
物業管理論文4
摘要：隨著社會快速的發展，人們的生活質量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區化服務的不斷發展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個地區的物業公司為了更好地提高對社區的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統引入到社區化物業管理當中，較好地提高了社區化物業管理的科學性和準確性，使物業社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業管理系統中的應用展開探析。
關鍵詞：地理信息系統；社區化物業管理系統
1前言
隨著我國社會經濟的不斷發展，人們各項物質水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環境的要求也越來越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進行居住，同時人們對小區物業的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業管理中存在著諸多的問題，已經不能夠滿足人們對社區化物業管理的需求，并且，隨著房地產經濟的快速發展，社區化物業管理進行創新管理模式已經是勢在必行了。通過對社區化物業管理制度進行深入研究，使社區的物業管理更加現代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業管理系統中包含著非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產管理、環境管理等。
2物業管理信息系統的局限性
隨著社會的快速發展，城市化建設進程不斷加快，人們對社區物業管理有了新的要求，社區化物業管理方式也越來越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區化物業管理存在著一定的難度。而社區化物業管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統進行完善，傳統的社區化物業管理不能夠實現數據庫位置關系的聯系，通過借助地理信息系統各種CAD軟件進行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統是進行地理信息處理的一個系統，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業管理當中，能夠將社區中的空間數據進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業管理人員觀看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統進行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實體之間的存在關系進行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業進行管理。
4地理信息系統在社區化物業管理系統中的應用
傳統的社區物業管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進行的，采用這種方式進行的`空間信息處理不能夠實現信息的可視化，然而，通過地理信息系統能夠較好地改善這一點。然而在當前的社區化物業管理當中，大量的物業管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進行處理，將不能夠實現圖形的可視化，因此，通過地理信息系統，可建立一個更加實用、安全的物業信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業管理當中，能夠將社區地下管線的埋設和維修都進行完善。特別是隨著社區地下管線的建設越來越復雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設和維修，就會導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進行正常的生活。因此，社區物業管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統實現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實現對車輛的管理、設備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時發現并進行處理。4.4能夠將社區中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關的配套設施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過地理信息系統的科技優勢，實現社區物業空間信息的強化管理，更好地提高社區物業管理的質量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環境。
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物業管理論文5
一、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題
（一)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業管理了解居民信息卻難以解決問題
我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業管理的聯系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區管理與物業管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業管理解決問題的力度和權力又明顯不足。
(二)社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力
社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。
(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
(四)開發商、物業與居民的矛盾尤為突出
物業管理公司一般都是在業主入住之前通過開發商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開發商負責的服務意識。但是，在業主入住之后，房屋的所有權發生了轉移，前期物業服務合同已然不成立，物管必須接受業主的考察和評定，重新與業主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發商的緊密關系，在處理業主與開發商的糾紛時不是維護業主利益，而是錯誤地維護開發商利益。開發商完成住房銷售以后基本退出業主視線，一旦業主發現住房質量及服務問題只能尋求物業公司解決，而物業公司并無義務承擔開發商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發商、物業與居民的矛盾尤為突出。
二、社區管理與物業管理的`融合創新模式
(一)物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給
社區管理和物業管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業主委員會沒有產生之前，即小區住戶未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業公司實施前期物業管理，開發商與社區簽訂一份委托招標協議書;在小區業主委員會產生之后，即小區住戶達到50%以上，社區再將物業招標權移交小區業主委員會。
(二)物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理
每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變為:政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業公司對社區管理的配合。
(三)物業管理保持營利目的，屬于社區管理范疇中的營利部分
物業管理的營利性質可以繼續保持，納入社區管理不會改變物業公司的原有屬性。社區服務也不只是無償性質的，其中根據居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。
三、社區管理與物業管理融合創新的社會價值
(一)通過物業管理平臺細化社區管理，最大程度實現社會效益
社區管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協調解決。如果通過物業管理平臺將社區管理與服務細化到每一個居民小區，小區再進一步細化到每一棟住戶，則社區管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態。
(二)通過社區非營利方式服務于物業營利方式，最大程度協調居民與物業管理的關系
物業管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業管理與社區管理結合，那么物業管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業平臺享受到的社區服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業公司的認同度。
(三)有效解決開發商、物業公司和居民的矛盾和沖突
物業公司納入社區管理，物業公司的招標權由社區代表小區業主行使，保障了業主的權益，避免了開發商為了售房需要捆綁物業公司的亂象，便于物業招標權的及時移交和監督管理。居民遇到物業糾紛，可以通過社區協調解決，并可以由社區出面代表小區和開發商談判，能夠很好維護居民的權益。社區管理與物業管理的融合是“三方共贏”，即社區、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現。社區通過管理與服務的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進了社區管理，使社區管理以最小投入獲得了最大產出。而物業管理，由于服務于社區和居民，也能從中受益，獲得持續服務的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實現了安居樂業、安定有序的生活理想。
物業管理論文6
1、物業管理企業的服務營銷模式研究
2、我國保障性住房社區物業管理存在問題與對策研究
3、中國物業管理行業發展現狀與對策研究
4、區分所有物業自治管理制度研究
5、中國物業管理企業戰略管理理論與實踐初探
6、“春江花園業主委員會訴陸家嘴物業管理有限公司物業管理糾紛案”評析
7、A物業管理企業物業服務創新研究
8、人民調解在物業管理糾紛中的作用與完善
9、物業管理企業風險管理研究
10、可持續發展的物業管理研究
11、物業項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關系研究
12、現代物業管理中移動服務系統的采納研究
13、我國物業管理業問題與對策研究
14、物業管理委托的法律思考
15、住宅小區業主區分所有權問題研究
16、BIM技術在辦公建筑設計及物業管理中的應用研究
17、物業管理法律問題研究
18、城市物業管理組織體系研究
19、綠色建筑物業管理的評價和評級研究
20、從物業管理的性質看我國物業管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業管理的規模經營
22、XX市XX區物業管理的現狀、問題及對策研究
23、居住區物業管理的研究現狀與對策分析
24、關于物業管理收費標準的思考與建議
25、我國物業管理問題初探
26、智能化住宅小區物業管理初探
27、物業管理企業的發展趨勢及對策
28、從市場營銷看物業管理前期介入的必要性
29、淺析社會保障性住宅的物業管理
30、提高普通居民住房的物業管理水準的對策研究
31、規范物業管理企業會計制度初探
32、企業推行物業管理的重要性
33、論物業管理是房地產業可持續發展的動力
34、論我國物業管理可持續發展戰略
35、關于物業管理企業走集團化發展道路的構想
36、住宅小區業主委員會參與社區治理的困境研究
37、信息技術與物業管理專業課程整合之實踐研究
38、XX房地產中介公司營銷策略研究
39、XX物業管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術的小區物業管理系統
41、基于服務的商業地產webgis研究與實現
42、創遠第三城房地產開發項目營銷策劃研究
43、現實視域下的安全保障義務
44、scs體育館管理創新研究
45、cx物業公司發展戰略研究
46、物業管理監管法律制度研究
47、我國物業服務法律問題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態社區建設實踐探索
50、物業服務質量評價模型及實證研究
51、沈陽方圓大廈物業管理有限公司發展戰略研究
52、高空落物損害賠償問題研究
53、我國物業管理行業行政管理體系研究
54、物業服務企業營銷力研究及提升途徑探析
55、我國業主委員會法律主體地位之研究
56、我國經濟適用房制度研究
57、物業管理企業核心競爭力研究
58、我國房地產企業開發中的成本控制研究
59、房地產開發項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責任
61、業主委員會的法律地位探討
62、住宅小區物業服務收費法律問題研究
63、青島hwxc項目市場定位與營銷策略研究
64、大樓整體服務外包模式的探討
65、物業管理中業主權利之實現途徑研究
66、山東普通高校學生公寓管理模式的研究
67、論業主團體的民事法律地位
68、基于struts框架的小區物業管理系統
69、山東魯商物業服務有限公司物業管理系統的分析和設計
70、城市生活垃圾簡易分類裝置設計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統的研究與實現
72、論我國物業管理制度的完善
73、業主委員會法律地位研究
74、物業管理安全保障義務研究
75、小區業主委員會法律地位問題研究
76、屋頂平臺的權利歸屬與利用研究
77、業主自治權的法律保障問題研究
78、建筑智能化系統網絡安全體系研究
79、重慶市房地產開發企業組織結構設計研究
80、協同營銷理念在房地產領域的應用研究
81、四川油氣田jy基地后勤綜合服務滿意度測評研究
82、鞍山商品住宅小區人居環境評價研究及優化方案
83、小區物業管理系統的設計與實現
84、論我國業主委員會制度對物業管理的影響
85、日常政治視野下中國城市社區業主維權行動探析：基于hb社區的個案研究
86、老舊社區物業管理存在的問題及其對策
87、中國物業管理服務質量的改進研究
88、物業管理法律制度論析
89、物業管理存在的問題及對策研究
90、關于提升物業管理效率的策略及區域化管理
91、住宅小區物業管理顧客滿意度研究
92、物業管理從業人員激勵機制研究
93、基于作業成本法的物業管理企業成本核算與控制研究
94、論三級資質物業管理公司的發展戰略
95、聯通大廈物業管理改進研究
96、XX市物業管理顧客滿意度研究評價
97、物業服務企業發展戰略研究
98、XX市住宅物業管理公司競爭力的評價
99、基于ASP.NET技術的小區物業管理系統的設計與實現
100、論物業管理中業權利及其行使
101、完善我國物業管理立法的構想
102、物業管理信息系統的`研究與實現
103、我國物業管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業管理計費模式的應用創新研究
105、基于可持續發展的住宅小區物業管理運行方式改進與評價的研究
106、現代城市住宅小區物業管理研究及模式選擇
107、論我國物業管理市場的初步形成及發展趨勢與方向
108、關于高校物業管理工作的思考
109、城市社區物業管理良性發展的路徑分析
110、論物業管理法律關系中的主體制度構建
111、淺議高職物業管理人才培養模式的改革
112、物業管理糾紛法律問題研究
113、基于SWOT分析高校物業管理研究
114、我國物業管理模式分析
115、對當前小區物業管理的現狀及創新新型管理模式的探討
116、高校物業管理存在問題及其解決對策
117、我國物業管理立法可行性的探討
118、論物業管理人員的素質
119、物業管理合同的變更和解除
120、GIS在小區物業管理系統中的應用
121、論物業管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業管理條例立法的意義
123、物業管理專業開設心理學課程的必要性
物業管理論文7
內容摘要：隨著我國的城市發展和社會體制變遷，城市社區物業管理問題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業管理問題，認為通過社區居民自治組織來安排物業管理服務等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發揮社區居民自治組織的作用提出建議。
關鍵詞：物業管理自治組織公共選擇理論
隨著我國城市經濟體制改革的不斷深化和社會主義市場經濟的快速發展，社區作為一種社會基層自治組織，其所具有獨特的社會功能逐漸顯現出來。改革舊的社區管理體制，建立適應社會經濟發展的新型社區管理體制，使社區發揮出其特有的社會功能，成為我國城市發展的緊迫任務。但是在當前從單位制的居民社區到社會性的社區過渡時期，社區物業管理暴露出許多問題。社區物業管理經費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過西方經濟學中的公共選擇理論，對社區物業管理進行研究。
當前城市社區物業管理中發展現狀及存在問題
在我國進行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業管理也由單位后勤部門提供，這種管理實際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問題，物業管理費用由單位解決，住戶不用自己付費，因此物業管理矛盾不多。
隨著住房制度的改革，社區管理發生了巨大變化，由過去的企事業單位管理過渡為社會化的物業公司管理，物業管理的深層次問題就必將出現。社區物業管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時，這一公共物品的供給往往無法到位。從費用供給來看，單位化社區時期是由單位直接提供社區物業管理費用，而社會化物業社區的物業管理費用要分攤到社區住戶，由住戶上繳，這就出現了上繳不到位的問題，造成供給短缺。單位化社區時期社區住戶對物業管理費的感受是間接的，或者說無需自己操心；而社會化物業社區的住戶對物業管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業管理公司，心理上不適應，往往會出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經濟條件確實困難，交不起水電費與物業管理費。有不少社區出現了因物業管理費不足而造成的社區生活垃圾無人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會安定。社區物業管理公司如何搞好各社區的物業服務，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問題值得關注。
西方經濟學的公共選擇理論
物業管理是對屬于不同產權的私人業主的共有財產和共有物品（住宅以及社區的各類相關配套設施）進行維護和管理。而籌措費用、管好環境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業管理公司是企業，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實現。本文借助西方經濟學中公共選擇理論來對社區物業管理做一分析。
一種物品如果供給一個人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產出來，可以同時供一個以上的個人聯合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個特性是非競爭性。即一個人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質產品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業管理公司提供的非物質產品和服務也是公共物品，如規章、鄰里關系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業管理公司過程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業公司服務質量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業環境的愿望，但往往不愿花費時間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產。
對于社區的居民個人來說，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來，又無法排除那些沒有分擔成本的居民對其進行消費。由于消費者無論對公共物品的供給是否支付了代價，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個事實就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產出來，然后來免費享用。由于存在逃票乘車的可能性，所以任何個人都沒有動力自愿為公共物品的供給付出代價。因此，個人具有逃票乘車動機的直接結果就是：公共物品不能由要通過對其消費來獲益的私人主動生產和供給。
公共選擇學派認為，從國家來講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會成員共同協議建立起來的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過市場過程有效率地提供出來，因此就需要通過集體選擇，來決定公共物品生產什么、如何生產以及為誰生產的問題，以及決定每個社會成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問題。
社區物業管理中公共選擇理論的應用
社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個問題，物業社區的物業管理機構通過怎樣的程序，即如何產生？物業管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業管理應通過什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業管理應當干什么？
（一）社區物業管理機構的產生方式
社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關系不是上下級關系，而是主導、引導、監督和扶助的關系。當社區無法由自己的居民自發建立自治組織，缺乏活動經費時，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時退出。在新的物業社區，居民是逐漸加入社區的，這時居民自治組織的功能很多情況下是由物業開發公司代理的，過去企事業單位的物業社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿足居民需要又缺乏自治組織時，政府基層組織應協助居民建立自治組織來生產公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優勢的，關鍵是改變基層政府的思想觀念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的'法律地位，樹立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。現實中這種思想沒能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問題所在。
社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業管理公司或物業服務提供者應該不成問題，社區的物業管理等公共產品的提供就具備了一個組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業管理實踐中，一般引入社區管理委員會這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會組織的意義，通過法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
（二）物業管理的收費方式
按照社會福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來購買公共物品或為公共物的生產融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著為社區購買和提供公共物品的職能，也需要籌措經費融通資金，向居民征收物業管理費用。在實際運作中，這一職能往往由物業管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發出許多矛盾。物業管理公司作為經濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務檔次，將單個居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒有人可以提供令所有人都滿意的公共物品。在公共物品為個人提供的收益與其支付能力差距過大時，要么居民不滿足，要么超越其需求，大家對物業管理運作的參與積極性就低，物業管理公司就難以有足夠經費，導致大家更為不滿，形成惡性循環。社區自治組織要根據大部分居民的經濟條件和對公共物品的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司購買相應的服務。在缺乏購買最基本公共物品的社區，應由政府提供物業管理經費，以保障居民的生活。
（三）物業管理選擇問題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實際需求，將單個居民的需求變為整個物業社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會”是個人的集合體，而每個人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問題是確定“社會需要什么”，即通過某種方式對個人偏好進行加總，然后再做出“社會”決策。公共物品的供給不是市場決策的結果，而是非市場決策的結果；個人對公共物品的偏好，不是通過價格機制傳遞給生產者，而是通過政治程序被轉換成集體行動。減少社區居民的公共選擇的協調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個人理由拒絕付費。
（四）物業管理提供的內容
作為一個社區的住戶來說，其需要是多方面，好的物業硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業設施管理、優美的室外環境、良好的社區治安，是對物業管理最基本的需要，而作為社區的居民來說，其關心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質量；社區娛樂和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來提供，如良好的人際關系、社區的精神文明建設等。物業管理公司可以提供物質條件，文化內涵則要由全體居民通過社區居民自治組織來建設。
（五）政府要對貧困社區進行扶助
由于物業使用者不同層次的需求，顯而易見地會出現從最昂貴的到最廉價的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業管理和社區環境建設將因這種平均主義的存在而一事無成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區的物業管理必須重視居民的公共選擇問題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協調、議事決策、管理教育、監督服務等功能，由其來代表社區居民選擇和購買物業管理服務等公共物品。通過規范的集體選擇程序，把居民個人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關系，使物業管理費用征收更加合理，盡可能實現社區居民福利最大化，同時為優化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務，為社區居民營造一個好的社會環境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹立其權威，規范其運作。
參考文獻：
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物業管理論文8
隨著中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。物業開發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。
很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由于房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨著物業管理行業的不斷發展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。
物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。
目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業管理前期介入。
現代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。為了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的`一個薄弱環節。
一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。
在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。
很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。
由于早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排;二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，為物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。
早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。
此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。
實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。
參考文獻：
《中國物業管理》
《物業管理》
《面向21世紀中國物業管理研討會論文集》
物業管理論文9
摘要：我國的物業管理公司隨著房地產開發企業的興起而興起，其內部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業管理公司的內部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業管理公司財務管理的內部控制的有效性，實現企業內部控制的現代化。
關鍵詞：物業公司；內部控制；財務管理
企業的財務內部控制對于企業的內部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業管理公司迅速發展，整個行業也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發展也會給企業的管理帶來一定的挑戰，尤其是在財務內部控制問題上，更需要企業的重視。我國房地產企業的迅速發展帶動了物業管理公司的發展。由于物業管理公司業務性質的特殊性，其收入呈現出少次多量的特點，支出呈現出零且雜的特點。這就給公司的內部控制帶來了極大的難度與挑戰。同時，因為物業管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業管理公司發展中財務內部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業公司財務內部控制的發展，保證企業更加穩步的發展。
一、我國物業管理公司財務管理存在的內部控制問題
(一)財務人員的內部控制意識不足
物業管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區、商場等的所有方沒有直接的聯系，另一種是由房地產開發企業集團建立的公司，與所屬的房地產企業共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業管理公司的規模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業管理公司是從集團企業的房地產項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產企業掛鉤。且物業的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業集團會將整個財務部門中專業技能較為薄弱的財務人員分管物業公司的財務，并且相對于房地產企業的財務管理，對于物業管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業管理公司財務風險的增加。物業管理公司財務人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內部控制的意識薄弱。
(二)財務管理的內部控制體系不夠健全
正是由于物業管理企業的對于財務管理的內部控制不夠重視，所以在大多數物業管理企業并不能制定出完善的財務管理的內部控制體系。一方面，傳統模式下的房管部門轉變為物業管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭,開發商下所附屬的物業管理公司大部分由開發商決定,加上市場競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經營的物業管理公司的經營狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現還是要歸于物業管理公司的財務內部控制并不完善,使得企業喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經發生的問題，許多物業公司并沒有引以為戒，仍然執行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業股東只會過問企業的利潤等綜合數據，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。
(三)內部控制措施執行的有效性不足
在企業現代化的過程中，也有一些物業管理公司認識到了了內部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒有得到有效的執行。一方面是由于物業管理公司的財務部門的規模較小，而內部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現相互監督。較小的財務部門的規模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實現，內部控制的措施難以執行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內部控制的'措施進行財務管理活動。許多物業管理公司由于規模較小，因此股東具有很大的發言權，公司的大股東向公司借去數額不菲的借款，同時從不償還等現象時有發生。或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產的流失。這些都是財務管理的內部控制未能有效執行的表現。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執行內部控制的措施，才能真正實現對公司財務的管理與保護。
二、物業管理公司財務管理的內部控制完善建議
(一)提高財務人員的內部控制意識
財務人員的內部控制意識是企業內部控制能夠有效執行的重要因素。提高內部控制意識，物業管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業管理公司在招聘財務人員時，將其內部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業不能因為自身的業務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業素養的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內部控制系數保持在較高水平。二是不具備較高專業素養財務人員的物業管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業生產經營的各個方面。同時企業還應經常召開公司內部的內部控制學習交流會，讓整個企業的各個部門都參與到內部控制的活動中來，在全公司養成內部控制的風氣，在提高整個內部控制水平的同時，一并提高財務部門的內部控制水平。只有將財務人員的內部控制意識常抓不懈，企業才能真正的將內部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內部控制體系
內部控制系統的完善是實現企業內部控制現代化的重要基石。企業內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業的內部控制體系的建立，尤其是財務部門的內部控制，國家已經出臺了許多的指導文件對我國企業的內部控制給予指導。物業管理公司應當根據國家已經出臺的文件，結合本企業經營活動的實際和特點，針對本企業的真實情況與存在的問題，制定適合本企業財務部門的內部控制措施，并且在日常的經營實踐中不斷的加以完善。同時，物業管理企業還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業的內部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業管理公司在制定內部控制體系時，應當將財務部門的內部控制與本公司其他部門實現聯動，通過加強企業內部的內部控制的綜合應用，在企業內部各部門之間形成一個較為完整的內部控制體系，加強各個部門之間的相互監督力度，推動企業財務部門的內部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內部控制的執行力度
具備了完善的內部控制體系，同時財務部門擁有較高專業素養的財務人員，更為重要的是內部控制的貫徹實施，這樣企業的內部控制才能真正的發揮作用。年度預算是企業進行財務管理的內部控制的一個重要方面。首先，物業管理公司在年末制定了下一年度企業的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業經營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業應當以此年度預算為藍本，嚴格執行企業的年度預算。最后，企業在預算的執行過程中，應當及時發現問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執行中加強內部控制的執行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業的內部控制進行貫徹。
三、結語
財務管理的內部控制是公司實現經營活動現代化的重要保障。物業管理公司也應順應時代發展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業的財務管理內部控制體系，同時將內部控制能夠有效的實現。
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物業管理論文10
摘要：為逐步改革電力工業體制，凸顯其在市場經濟中的重要職能，電力企業的后勤物業管理部門發揮了重要作用。但在管理的過程中出現諸多問題影響了其創新及發展；針對上述情況，本文具體分析電力企業后勤物業管理存在的問題，并提出相關解決措施，以此協助企業更加有序地開展工作。
關鍵詞：電力企業；后勤；物業管理
市場改革的步伐進一步推動電力企業的發展，電力企業迅速轉變策略實現自身飛速發展，創造巨大經濟效益；而后勤部門要為電力企業正常運營提供及時有效的保障及服務，就需要緊隨電力企業市場化進程一并做出改革，這是現階段電力企業后勤物業管理部門亟待解決的問題[1]。
一、電力企業后勤物業管理存在的問題
(一)電力企業后勤物業管理的現狀
電力行業的飛速發展，進一步要求后勤物業管理部門改變現狀逐漸向多功能性不斷優化。當前，電力企業后勤物業管理服務觀念較為滯后，服務內容較單一，整體服務水平參差不齊，缺乏合理有效的物業服務意識，不能滿足日益增長的需求。
(二)電力企業后勤物業管理的基本設備陳舊，維修人才短缺
電力體制逐步革新，主輔分開。企業制度發生轉變，相當一部分需求通過外包渠道完成，沒有系統自身的服務隊伍，這就導致物業服務水平的不穩定性；再由于各場所設備年久陳舊，維修人員急缺，日常維護不到位，極不利于物業管理工作的開展。案例1：如20xx-2014年，某市轄區產權故障停運487起，投運3年內，發生設備故障停電7起，占比2%。由于客戶自身電力設施陳舊、運行維護不到位等，造成設備短時停運401起，占比82%。
(三)電力企業后勤物業管理的服務和監管
電力后勤物業管理部門既肩負服務之責也擔著監管之責。為保證不斷提升物業服務水平，設立行之有效的監管機制是不可缺少的一部分；堅決糾正一線員工服務意識淡薄，杜絕態度惡劣等現象；在各場所的管理員需第一時間掌握、第一時間響應、第一時間解決，起到監管職責。案例2：客戶趙某于電梯正常運行中被關，撥打電話維修人員電話，結果其延遲1個小時到來，導致被關1小時。用戶不滿，向報社舉報此事，當地報社對此作出報道。消防在上級檢查中存在隱患被報道批評，責令整改。
二、電力企業后勤物業管理的強化對策
(一)高度重視電力企業后勤物業管理的基礎工作
以基礎性工作入手，推動電力企業的進步。這涵蓋了以下幾個層面：首先，電力企業后勤物業管理部門在具體工作的開展中，要把“以人為本”作為管理準則，在管理內容及方式方面上注重與業主溝通，進而行之有效的解決問題，營造良好的工作環境；其次，以電力企業實際狀況作為指導依據，設計合理有效的標準規范，完善后勤物業管理制度，將員工職責明確化，層層落實，層層把控；再次，對后續工作的實施進行監督管理，做好物業保障工作。
(二)加強電力企業后勤物業管理的服務創新
電力企業的后勤管理工作對企業的深化改革、對企業的持續發展、對企業的穩定運行，起到了保駕護航的作用[2]。首先，不斷細化服務，不斷提升服務，不斷優化服務。樹立服務意識，深入開展“五星服務”工作。結合業主需求，以各種形式為業主提供相應服務。例如加強對維保單位管理，對場所設備如空調、電梯等日常的維保、清潔；加強場所內保潔、保安、綠化工作；強化消防意識[3]。其次，需制定具有與電力公司相對應的服務體系，創建有效的管理制度，完善物業管理章程。做到在制度上約束服務行為，依照相應服務水準，凸顯物業服務的重要性。擴大服務項目，開展多樣服務，為物業部門創造效益，走可持續創收路線。最后，物業管理應與各部門加強聯系，強化合作，充分運用當前優勢，以接管新服務項目的形式拓寬經營面積，創造更大的經濟效益。
(三)提升電力企業后勤物業管理的`監督水平
后勤物業監督部門需不定期進行檢查，從而有效踐行后勤物業監督工作，從整體上推動電力企業的發展[4]。電力企業在綜合性考核方面，也可以使用量化考核指標，接著通過短信投訴及電話投訴等來提升監管水平，及時合理有效解決出現的問題，繼而構建起合理的后勤物業管理企業。
三、結束語
為滿足企業發展需求，需要改革電力企業的后勤管理，電力企業后勤管理改革主要在于理清后勤系統及主業系統中的分配制度，且與改革當中，逐步強化電力企業文化構建，突出人本思想，注重解決員工存在的問題，繼而調動企業工作積極主動性，凸顯后勤部門各人員的潛質及創造力，推動電力企業的穩定發展。
參考文獻：
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物業管理論文11
自20xx年新《勞動合同法》的頒布實施，國家對用工管理越來越規范，作為勞動力密集性企業的物業管理公司來說，企業的運營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價后，至今沒有調整物業服務費用，導致了物業服務行業收支矛盾日益突出，嚴重制約著物業服務行業發展。
而如何適應新時期物業管理行業的發展，如何使企業在逆境中得到發展，這是擺在每一個物業管理企業面前的難題。銀川眾一物業公司面對物業市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創新、經營創新、制度創新、服務創新四個方面，加強管理內部管理，創新外部服務，走出了自己的創新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業得到發展。
一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新
物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。
二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新
在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。
一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。
二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。
五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實現管理創新
物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。
二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。
四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。
服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。
一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的.關系、增強業主對居住區的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業服務最終的顧客是業主，業主的滿意才是衡量物業服務工作的最終標準，銀川眾一物業公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業服務的全過程中，建立了“業主服務滿意體系”，開展業主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態度，滿足業主的需要，不斷改進服務質量。
三是，利用業主的個性需求信息，與業主進行情感互動。服務是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動中牢固地建立起來，就可以減少業主對服務“挑剔”的可能性。銀川眾一物業公司在服務過程中不斷滿足業主對服務水平的新需求，以業主為中心進行個性觀察研究，同時對服務方式、效果以及業主的反饋信息及時記錄、分類、整理，動態地反思既定的服務規范，從業主的立場上考慮，修改和完善服務方式、服務規范及服務標準。
從銀川眾一集團物業服務有限公司的創新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創新，走出了一條自己的創新之路，才能取得好成績，也才是物業服務企業今后的生存之道。
物業管理論文12
［摘要］現階段，物業管理在社會中扮演者越來越重要的角色，并得到了較好發展，職業經理人在其中起到了關鍵作用，但是當前我國十分缺乏物業管理職業經理人，嚴重阻礙了我國物業管理行業的健康發展。基于此，本文將進一步探討物業管理教學中職業經理人的能力培養，提出物業管理職業經理人應具備的專業能力與基本素養，并闡述了職業經理人能力培養過程中需要解決的問題，旨在保障我國物業管理職業經理人隊伍的先進性，推進我國物業管理行業快速發展。
［關鍵詞］職業經理人；能力培養；物業管理
近些年，我國物業管理行業的發展勁頭強勁，相關權威報告顯示，20xx年我國物業管理行業所創造的生產總值已經占到GDP的0.68%，且解決了600多萬人口的就業問題。不得不說物業管理行業取得了顯著的成績，職業經理人在其中起到了至關重要的作用，但是由于當前物業管理職業經理人短缺，將嚴重阻礙物業管理行業的健康發展。所謂物業管理職業經理人是指受聘于物業管理機構的管理人員，用于擴大相關機構或提高部門的利潤，進而對相關法人財務進行良好管理。要想成為一名合格的物業管理職業經理人，首先需要擁有該行業的注冊資質，并能夠切實保障一個物業管理企業或項目的良好運轉。另外，物業管理職業經理人還需要擁有良好的組織能力，從而才能切實保障客戶的財產或物品，并在最后獲得利益。事實上，物業管理職業經理人在我國還是一個較新的概念，也沒能形成完善的人員隊伍。隨著我國經濟的快速發展，社會對于物業管理職業經理人的需求不斷增加。故此，需要進一步完善物業管理教學，在保障相關培養人員擁有專業能力與基本素養的同時，進一步擴大物業管理職業經理人的隊伍，為物業管理行業的健康發展注入充足的動力。
1物業管理職業經理人需要具備的專業能力與基本素養
1.1良好的把控能力、執行能力與自我管理能力
對于把控能力來說，是指職業經理人對我國市場經濟的把控能力，要想提高此項能力應當從以下兩個方面出發。第一，主動探尋并努力把控我國社會主義市場經濟的運轉規律與發展軌跡，并按照規律與發展軌跡開展相關工作，并不斷提升自身的領導能力與創新能力，進而幫助其把控社會上的各個行為主體。第二，職業經理人還需要將工作重心放到提高企業的核心競爭力上，進而幫助企業獲得快速發展。不同的企業和職業經理人，其成功的道路可能不同，但不難發現制約企業與職業經理人獲得成功的因素主要有3個，即戰略構建、團隊與經營流程。但要想保障這3個因素完美協調運行，最關鍵的因素就應當是企業的執行力。例如，當企業完成戰略構建后，需要企業完美落實這項戰略。故此，物業管理職業經理人需要不斷地進行自我充電，努力學習新興知識，豐富自我的知識體系，幫助企業落實相關戰略。自我管理能力，是新時期職業經理人必須擁有的能力。因為職業經理人在企業的地位較高，往往處在企業的領導階層，具有諸多權力，所以如果職業經理人沒有良好的自我管理能力，就容易走上職務犯罪的道路。
1.2擁有頑強的拼搏精神與創新精神
物業管理工作不比尋常工作，往往更加煩瑣，而且需要長期投入較多的精力，因此職業經理人要想切實做好物業管理工作，必須擁有超乎尋常人的耐心與責任心。此外，物業管理企業與其他貿易型企業或科技企業具有較大的不同，需要職業經理人親力親為，將指導式的工作方式轉變為直接式的工作方式，從而才能幫助職業經理人更加全面、精確地了解客戶的需求。物業管理行業由于其工作性質的特殊性，使物業管理工作不能走捷徑，一定要將工作付諸實踐，因此職業經理人在完成相關物業管理工作時必須親力親為，扎根基層，才能顯示出物業管理職業經理人的專業素養。創新精神是任何一位企業領導人所必須擁有的能力，對于職業經理人也不例外。職業經理人的創新精神主要有3個方面，即觀念創新、技術創新與管理創新。其中觀念創新是為企業的發展注入新興動力，技術創新是為了提高企業的核心競爭力，而管理創新是決定企業生死存亡與穩定發展的最關鍵因素之一。因此，職業經理人首先應當改變自身觀念，即由以往的以管制為主的觀念轉變為以客戶需求為主的觀念。只有做好相關服務工作，才能保障物業管理工作的時效性，進而為客戶提供更好的服務，而不是以往為了獲得企業領導滿意而開展物業管理工作。這種服務型的工作模式，能夠幫助企業經理人更加精準地把握物業管理工作的開展現狀，進而幫助企業擺脫發展困境，獲得發展。新時期，各行各業都朝著服務型的方向發展，對于物業管理企業而言，如果不及時順應時代發展的要求，必將被淘汰。因此，企業應當主動尋求改革，將創新作為發展的根本動力，才能在新時期獲得長遠發展。
1.3具備良好的溝通交流能力
對于職業經理人來說，優秀的組織溝通能力也是不可缺少的基本素養，這已經成為我國職業經理人隊伍的共識。正確處理好物業管理企業和各個相關利益主體的關系，是物業管理工作能否正常順利開展、物業管理企業的效益能否實現最大化的關鍵，這就要求物業管理職業經理人在實踐工作中不斷提高溝通交流能力。
2物業管理職業經理人能力培養的途徑
在一定程度上來說，物業管理職業經理人就是企業的專業管理人員，必須擁有超高的職業素養、道德水平與管理經驗才能做好物業管理工作，進而滿足企業與市場的需求。故此物業管理職業經理人能力培養一定要注重滿足市場需求，因為物業管理職業經理人就相當于一名職業籃球運動員，其必須擁有高超的技能才能適應各個球隊的需求。現階段，對于“物業管理職業經理人”的界定，既沒有相關權威機構的認定，也不具備市場屬性，只是一種主觀觀點與理念的界定方式。由此，相關人員或機構必須進一步規范職業經理人的教學培養。
2.1制定關評測標準或政策
政府應當為物業管理職業經理人制定相關的評測標準或政策，并加大物業管理職業經理注冊制度的推行力度。再由政府出面，在我國各地區設立相關的注冊考核機構，并對申請物業管理職業經理人資格的人員進行全方位考核，從而才能進一步提高相關人員的專業技能與綜合素養。
2.2加大扶持力度
政府應當鼓勵本科學校、專科學校設立物業管理職業經理專業，確保能夠為社會輸送一大批優秀的物業管理職業經理。另外，政府還應當主動扶持一些物業管理發展得較為完善的地區，建設物業管理職業經理人培訓機構或學校。然后，政府要根據各個地區的教學水平或者開展情況，有針對性地準許其發放相應的物業管理職業經理等級證書。
2.3保障物業管理職業經理的個人權益
要進一步為其個人發展提供動力。例如，獲得物業管理職業經理資格的人員可以以個人名義應聘業主委員會，然后再根據簽署的合同履行自己的.工作義務與獲得相應的酬勞。除此之外，物業管理職業經理還可以強強聯手，共同設立一個物業管理職業經理人辦公所，面向社會大眾，積極承接相關業務，并履行相關的責任與獲得相應的酬勞。
2.4樹立強烈的責任意識
物業管理職業經理人還應當樹立強烈的責任意識，提高對于本職工作的忠誠度。值得注意的是，職業經理人對于自身職業的忠誠一定要大過一切忠誠，因為只有當物業管理職業經理人對自身職業具有絕對的忠誠時，才能幫助其樹立強烈的責任意識與職業道德，從而才能真正做好相關工作，推動個人與企業不斷發展。
3結語
目前，物業管理職業經理人已經成為物業管理行業不可或缺的一部分，而且現今無論是市場環境還是社會環境，都更加適應職業經理人的產生與發展。故此，在對職業經理人進行能力培訓時，一定要注重培訓的多樣性與全面性，保障培養的職業經理人能夠真正地適應社會與企業的需求。此外，在物業管理教學中，一定要進一步豐富培訓機構，將物業管理職業經理人的注冊資格作為教學的根本，才能不斷提高職業經理人的專業素養與綜合能力，從而推動我國物業管理行業快速發展。
主要參考文獻
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物業管理論文13
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著市場經濟的不斷發展和進步，賒銷和賒購已經成為一種重要的交易方式。物業管理公司因為賒銷的對象為眾多分散的業主而產生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷售，增強公司的競爭力，進而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成。應收賬款成本主要由三個部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業主資信狀況調查產生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關系。只有在盈利大于成本時才能實行賒銷制度，而當賬款賒銷制度有良好經濟效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實全面的收集關于業主的資料，對業主的信用進行評估，做好業主信用管理
對于企業來說，賒銷存在一定的風險性，為了將這種風險最小化，關鍵就是要做好對業主的信用管理，只為信用狀況良好的業主提供賒銷服務。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業主的信息管理。物業管理公司在辦理業主的入伙手續時一定要將業主的詳細信息填寫清楚，并核實業主信息的真實性。同時，物業管理公司還需要定期對業主的資料進行更新，以便在發生相關事件時可以及時和業主取得聯系。其次，需要對業主的經濟能力以及信用進行評估，不斷優化業主資料，建立業主信用檔案，對于信用較差的業主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學的信用政策
物業管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質量的好壞，因此物業管理公司需要根據實際的情況制定科學的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業主從享受服務到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業主，而時間過長會導致公司產生的費用增多，甚至有可能會大于收益。物業管理公司在和業主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業主可以有不同的信用期限，可以根據業主的意愿以及信用情況進行調整。一年收費一次可以減少業主繳費的次數，給業主帶來方便，減少物業管理公司收費的工作量。但是如果業主不能按時繳費，則會對企業造成嚴重不利的影響，使企業面臨較大的財務風險，同時也會增加業主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風險。這種繳費方式雖然增加了業主繳費的次數，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術的發展，很大程度上降低了對業主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。
(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進而影響公司的運營。因此，物業管理公司的領導人員需要提高對應收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關部門責任、義務和權利，重點提高對財務部門的要求，要求財務部門定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時回收的概率，并整理成系統的報告，反饋給公司的領導以及其他各個相關的部門。同時，物業管理公司還需要根據實際的情況制定科學合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業服務總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個人的工作績效進行評價。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優化工作隊伍，提高應收賬款的回收率。
三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發生的策略分析
(一)加強對應收賬款回收情況的監督和管理
由于物業管理公司面對的是廣大的業主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業主逾期的時間，降低壞賬的發生率。
(二)調整應收賬款回收的政策
科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業管理公司需要根據不同的業主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的'業主，業務人員上門催款時改善可以給予業務人員一定的折扣，以便更好的和業主進行協商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進行調整
對于拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯系等方式，然后是上門面談、協商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業主，不要進行過多的打擾，以免引起業主反感，對于時間比較長的業主也需要用婉轉的態度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關證據，以便獲得最有利于企業的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規定的2年訴訟時效。
(四)建立應收賬款壞賬制度
在商業信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業主的財務狀況評估壞賬的風險，然后選擇最恰當的會計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業主的利益。
四、結語
綜上所述，對于物業管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務管理的風險，提高企業財務管理的水平和經濟效益。因此，物業管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業存在的應收賬款風險降到最低，提高物業管理公司經營發展的質量。
物業管理論文14
物業管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。
一、我國物業管理的現狀
（一）物業服務企業自身存在問題
1．資金問題
物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業服務企業卻在抱怨物業管理的經費有困難。 開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。
2．資質問題
物業服務企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業服務企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業服務企業資質各個相差甚遠。物業服務企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業服務企業或附屬的物業管理部、獨立組建的物業服務企業、房管所轉換的物業服務企業、各大系統單位組建的物業服務企業，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過
一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業服務企業不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。
3.規模問題
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業
服務企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業服務企業的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業。
（二）物業管理行業發展不健全
1.業主缺乏物業知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業服務企業收費難
在物業管理中應該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業服務企業收費范圍和價格透明度低，有的企業收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業服務企業提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業服務企業，這些都極大的影響了物業服務企業的發展。同時，使物業主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業服務企業進一步發展壯大。
3.地區間的發展不平衡
從我國物業管理的發展實踐看，經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7。據不完全統計，20xx 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是20xx年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。
同時，也導致了物業服務企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業服務企業與業主很難和諧相處；制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業服務企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業管理的發展趨勢
隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規模化、專業化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規模化、區域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。
（一） 人才的選擇是物業服務企業生存和發展的關鍵
一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業服務企業參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業服務企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。
（二） 物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制
招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的.環境，更要維護競爭的秩序。
（三） 健全物業管理法律、法規體系
市場經濟是法制經濟。物業服務企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。
（四） 走專業化、規模化發展的道路
現在很多物業服務企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業服務企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業服務企業僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正朝著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。
當然，物業服務企業要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業服務企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。
（五） 加大物業管理的宣傳力度
目前，在物業服務企業與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。
物業管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！
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結 語
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學術造詣、嚴謹的治學態度和胸懷寬宏的高尚品質，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。
經過兩周的努力，淺談我國物業管理的現狀及發展趨勢的論文終于完成 在整個設計過程中，出現過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學習過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學習的過程，從最初剛寫論文時對企業職位面臨的問題的模糊認識到最后能夠對該問題有深刻的認識，我體會到實踐對于學習的重要性，以前只是明白理論，沒有經過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結合。
總之，通過畢業設計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。
物業管理論文15
摘要：
新農村建設的持續推進，極大的改善了呼和浩特市農民的生活條件，但后期管理維護問題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農村物業管理的現狀，因地制宜的提出新農村物業管理的幾種模式，通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，促使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，為新農村建設的后續管理拓寬思路，讓農民更好的享受新農村建設帶來的便利。
關鍵詞：
新農村；物業管理；模式正文
呼和浩特市從20xx年開始新農村建設工作。三年來，累計投資241億元，完成2172個實施村建設任務，實現了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務向農村拓展輻射，進一步改善了農民的生產生活條件。但是后期農村居民點的環境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期管理的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，促進農村物業管理市場化步伐，提高農民的生活居住質量。
一、呼和浩特市新農村物業管理的現狀
通過在呼和浩特市九個旗縣區的農村中選取樣本，對樣本的環境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開展物業管理工作、物業管理工作的具體形式等進行問卷調查，并進行實地調研。根據調查結果，分析呼和浩特市農村在環境衛生、治安管理等方面存在的問題以及目前農村物業管理的現狀。
1.1環境管理。根據調查，目前呼和浩特新農村環境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進行，根據當地實際，按照“戶分類、村收集、鄉拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實施方案，建立了城鄉一體化垃圾處理機制。經濟發展較好的旗縣區在各村重點實施了村容環境改造整治，進行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務中心等，并嘗試引入環衛公司，對農村環境衛生進行市場化管理。調查中也發現，在經濟欠發達和位置較為偏僻的村落，村莊的環境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業服務。
1.2村落治安。呼和浩特市以新農村建設為依托，通過基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實現農村視頻監控全覆蓋工程。以賽罕區為例，該區全面實施了立體化“治安防控”工程，101個行政村全部完成高清視頻監控建設安裝工作，并投入使用。但是目前農村的治安管理工作主要由村委會組織承擔，專業性不強，村民對治安管理工作滿意率不高。
1.3房屋及配套設施管理。新農村建設工程對農村危房進行了大范圍改造，改造工程以農戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進行配套建設，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務設施配套，保障了農村居民基本生產生活需求。為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進行經常性的維修養護工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業服務企業，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時，被訪農戶所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設備設施出現門窗或水電方面的小損壞時，大部分的農戶會選擇自己進行維修，維修難度不大，滿意率也高；而當房屋出現漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設備出現重大損壞的時候，則更多的會求助專業商戶，時間長，滿意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無人養護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。調查中，大部分村民希望有專業的維修人員為他們進行日常的房屋和設備設施的維修養護工作。
1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環境變好了，村莊內部和周邊有規劃整齊的樹木和花草，居住環境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責，無專業的綠化工人，較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責，專業性強，養護標準高，村民對綠化工作的滿意率也較高。
二、呼和浩特市新農村引入現代物業管理模式的必要性
自物業管理制度引入呼和浩特市以來，發展區域一直局限于城區。長期以來，農村地區物業管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。隨著城鄉一體化進程的加快和農村居住環境的改善，農民對治安和衛生管理的要求不斷提升，村民委員會代管農村物業的模式已經不能滿足村民生活的需求。引入現代物業管理模式可以優化政府管理效能，改變過去重建設，輕后期管理的發展方式，進一步改善農村居民的居住環境，維護房屋及配套設施的正常使用，實現農民居所的保值增值。同時，物業管理行業是一個勞動密集型產業，引入現代物業管理模式后，可以吸納農村的'剩余勞動力，經培訓后上崗，承擔所在區域的保潔、保安、工程維修等工作，實現農民在家門口就業的目標。對于物業企業而言，農村物業管理是一個新興且潛力巨大的市場。有條件的物業服務企業可以通過進入農村市場，開展有償物業服務增加經濟收益，提升企業影響力和品牌效應。
三、呼和浩特市新農村物業管理的模式
據發達省份在新農村管理中引入物業管理的成功經驗和國外類似社區物業管理的相關文獻，結合呼和浩特市農村實際情況和地域特點，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實際情況的幾種典型模式：委托專業物業服務企業進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運行方式為主。3.1委托專業物業服務企業進行管理的模式。目前，城市住宅小區已普遍推行委托專業物業服務企業進行管理的模式，它是由業主通過招投標的形式，在市場上公開招聘物業企業，并委托專業物業服務企業提供環境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務的方式。呼和浩特市城中村住宅小區，農民經濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業服務的接受程度也較高，有對物業服務的內在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務也已基本覆蓋此區域，物業服務企業進行物業管理的難度也較小，適合委托專業物業服務企業進行管理。這種模式的特點是業主的所有權與管理權相分離，業主只需按合同要求繳納物業服務費，由物業服務企業提供專業服務。隨著農村經濟的飛速發展和城鄉一體化進程的加快，委托專業物業服務企業進行管理將是新農村物業管理發展的方向，專業物業服務公司能提供高標準、規范化的服務，能夠給村民帶來更好的物業服務體驗。3.2政府購買服務模式。對于近郊農村地區，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務，滿足村民的最基本的物業服務需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(街)垃圾中轉站的部分交由個人或公司承包,負責統一收集至指定的中轉站，鄉鎮環衛所負責運至垃圾處理場，縣區進行無害化處理，日常監督考核由區環衛處組織實施。通過購買社會化服務,實行市場化管理，實現城鄉環衛一體化工作集中運行。運作過程中要加快城鄉環衛基礎設施建設，增加環衛設施數量,選擇合適地點建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車和運輸車，各村按要求設置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻，經濟欠發達的村落，農民無法承受較高的物業管理費用，對物業服務需求也不高，只需較低層次的物業服務，如社區基本安全維護、環境衛生的保護、設備設施的管理等。可由村委會帶頭建立村民自我管理模式，村委會推選有一定技能的人員經培訓后成為物業管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節省招聘物業企業進行管理所需要的物業管理費用，在經濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業管理模式的服務水平受制于村委會的管理能力。長期來看，應盡快建立現代企業制度，全面實行市場化。引入物業管理模式后，各級政府行政管理部門應履行的監管職責，提供必要的政策和資金支持，營造農村物業管理發展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農村建設過程中，可以通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，提高農民的生活質量,使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，促進農村物業管理市場化步伐，加速城鄉一體化進程，為新農村的后續管理拓寬思路，讓新農村建設成果長久保持發展下去。
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