產權主體多元化條件下的物業管理論文
摘要：隨著我國產權主休多元化物業的迅括發展，物業管理作為一種全新的行業不可遙免地產生了。物業管理是一種確保物業正常營運的全面的管理服務活動。構建物業管理休系必須以物業產權分翻即確立各業主基本權利的過程中建立良好的基硯條件為前提，必須遵循規范性、統一牲和高效性的原月，必須建立起獨立核算、收支平衡的核算體系。
關鍵詞：產權主體；多元化；物業管理
產權主體多元化條件下的物業管理作為一種新型行業是改革開放和社會化生產發展的產物。隨著產權主體多元化物業的迅猛發展以及由此而對物業管理的發展所提出的迫切要求，在國內嚴重缺乏物業管理經驗的情況下，必須加速進行物業管理實踐和理論的探索。
一、問題的提出
物業是房屋租賃經營業。近幾年隨著我國經濟的發展和改革開放實踐的深人，不少單位為了有效發揮其擁有建筑的資源優勢，按照拓展經營渠道的思路，通過房產租賃取得收益。隨著這種經濟活動的普遍展開，房地產發展商大量涌現，把興建物業獲得物業收人作為追求的目標。物業作為一種產業形式普遍發展起來。
然而，對房地產發展商來說，物業經營不是唯一的經營方式。他可以將房產作為投資發展其它商業性活動，他也可以出售房產贏得房產開發的利潤。特別是那些大型商貿大廈，當房地產發展商資金不足的情況下，他可以與其它發展商共同集資興建，并共同瓜分房產。這樣，物業產權主體多元化的現象就不可避免地并越來越普遍地產生了。
物業的載體是建筑物。物業經營的成果來源于建筑物使用功能的發揮。而任何一個建筑物要發揮其使用功能就必須具備優質的物業管理體系。物業管理的職能在于:通過對公用設施的運行操作以及對各類設施的維修，以環境及安全秩序的管理，為業主、租戶和正常經營活動提供服務，并指導業主和租戶在建筑物中的活動。建筑物越高檔，建筑物的使用功能和條件越復雜，越具有商業性，物業性管理就越復雜，越重要。
由于物業綜合配套設施以及物業管理是嚴密的系統，因此它不能因房產產權的瓜分而受到分割。如果這個建筑物的業主是唯一的，那么，物業管理活動通常可以通過業主的后勤職能管理部門來進行。但在產權主體多元化的物業中，就必須建立起全新的物業管理體系。它與傳統的工業企業設備動力管理體系和賓館、酒店的后勤保障體系是不同的。它具有這樣一些特點:(一)它的活動內容是建筑物狀態和秩序的管理。物業管理是一種全新的服務性行業。(二)由于服務對象包括不同的產權所有者，因此，它的活動是一種社會化的服務。隨著市場經濟的發展完善，它將是社會化服務體系的重要組成部分。(三)它所開展的活動必須是獨立的經濟活動。它的行為是市場經濟條件下的企業行為。(四)它的管理服務活動必須有明確的法律依扭。
二、物業管理的性質、內容和形式
物業管理是物業主所委托的物業管理公司為了獲得管理服務費收人，通過對基礎設施的運行、維修和環境及安全秩序的管理，確保物業在良好的狀態下得以正常營運，從而使業主獲得較好的物業收人的活動。物業管理是具有明確的規定性的。
1，物業管理的任務是通過運行、維修、保安服務及管理等手段確保物業在良好狀態和秩序下正常營運，使業主獲得物業收人。可見，物業管理是一種服務。
2，在物業特別是產權主體多元化的物業廣泛發展的市場經濟條件下，物業管理公司不可能成為任何一個業主的后勤職能部門，它與委托以物業管理業務的業主是經濟關系。物業管理本身是一種經濟活動。它是一種社會化的服務。
3，物業管理活動的目標是物業的良好狀態和秩序。而且物業管理木身是一種較為長期的行為。因此，它的活動目的及方式便對其木身的行為提出了規范化的要求。它是一種高度規范化的服務。
4，物業管理與物業不同。物業是業主對其投資形成的房產進行租賃經營，而物業管理不象物業那樣必須以資木的投人為先決條件。事實上，開展物業管理業務所運用的主要生產資料即物業管理公司支配使用的建筑及綜合配套設施不是物業管理公司木身的財產，各種材料、工具和水、電、氣等資源也無須由物業管理公司進行資木投人。既然不是以資木投人為先決條件，物業管理收益就不是資木收益的范疇。
5，物業管理的目的是獲得管理服務費收人。它是對物業管理過程中活勞動消耗和物化勞動消耗的補償。物業管理主體是勞動力的一種形式。
物業管理是一種確保物業正常營運的全面的管理服務活動，它的內容包括:(一)組織供水、供電、供氣、空氣調節、通訊、電梯運輸等各種公用設施的運行和日常維護;(二)組織對建筑物內設施、設備的維修，確保設備設施在其管理權限規定范圍內的良好狀態;(三)受業主委托進行公用設施的大修和技術改造;(四)進行建筑及環境形象和秩序的規范性管理;(五)確保物業的治安秩序和消防安全秩序，為業主和租戶提供保安服務;(六)根據業主授權，進行物業經營管理，代繳的業收人及需集中交繳的由業主、租戶承擔的費用;(七)開展業主所委托的其它各種物業管理業務。
物業管理的基木形式是:(一)業主與物業管理公司簽訂的物業管理服務合同以及業主或租戶與物業管理公司簽訂的其它各種協議。它是確定物業管理職責和范圍以及進行利益分配的依據，是確定物業管理其它基木形式的基礎。(二)統一的運行維修調度指揮系統和生產作業組織是履行運行維修服務義務的條件。(三)對各物業業主及租戶有普遍約束力的物業秩序管理制度和規范，以及為維護這些制度、規范的權威性和強制性所必需的手段。
三、構建物業管理體系的基礎條件
為確保物業管理的職能得到有效發揮，在構建物業管理體系的過程中，首先必須具備完善的基礎條件。
1.要確保公用設施資產的完整性。
為使整個物業營運活動在良好的秩序下正常進行，就必須使公用設施的運行及管理具有嚴格的一致性，并使其不在各業主自有談施的運行及管理中受到阻礙。為此、最有效的方法是確保物業公用設施資產的完整性，由一個業主即物業的主要發展商享有物業中全部公用設施的所有權。
物業發展商在集資修建建筑物、轉讓房產、利用房產設施投資進行商業性活動等分割建筑物產權的過程中，所分割的房產產權應只限于房屋和不影響公用設施正常運行的設備設施。物業中包括供水、供電、供氣、供汽、中央空調、電梯、通訊、廣播電視、消防監控、防資監視等系統以及建筑物外墻、屋頂、公共區域、公共景點及綠化帶、停車場、物業標志物等一切公用設施均不能進行財產分割。而其它各業主在享受公用設施服務的情況下應向擁有公用設施資產所有權的業主交納租金。租金的交納以向物業管理公司所交納的管理服務費(即所包含的大修費用和技術改造費用)的方式實現。
2.業主房產時產權利應當統一規范
在物業產業主體多元化而整個物業已構成統一的情況下，業主房產財產權利是受到限制的，即對自有房產的處分和使用不應損害整個物業的安全、營運活動的正常進行和其它業主的權益。
3.要嚴格規范設備設施的職能管理。
物業各業主為確保其投資形成的設備設施的安全和有效利用，都應當行使對自有設備設施的管理職能，即固定資產管理、設備前期管理、備品備件管理、設備設施修理的計劃管理等等。但在物業產權主體多元化條件下，各業主的設備設施是緊密聯系的，因此，設備設施的職能管理必須在統一的原則下進行規范:
(一)在物業管理公司運用公用設施開展物業管理活動的同時，擁有公用設施的業主對設備設施的管理職能主要表現在監督職能上，即對物業管理公司提出的公用設施大修理和技術改造項目的審批以及對公用設施、設備維護狀況的檢查和考核，對設備事故的調查等。
(二)為確保公用設施安全和物業營運正常活動不受損害，業主自用設施的增設和技術改造應由物業管理公司行使審批權，有關文件應向擁有公用設施資產所有權的業主管理職能部門備案。在物業產權分割的過程中，在形成的集資修建、房產轉讓和投資經營等涉及到物業產權分割的有關法律文件中都應當制訂有關物業管理的專門條款，以上述原則和方法作為基礎，明確出物業管理的地位、范圍、物業管理的組織形式和職能以及業主在物業管理活動中的權利和義務。
四、構建物業管理體系的一般原則和方法
物業管理以確保物業良好狀態和秩序為活動目標的系統行為。因此，構建物業管理體系的一般原則可以歸結為:使整個物業管理活動具有規范性、統一性和高效性。
物業管理活動的規范性表現于對物業中涉及到基礎設施安全運行和物業正常秩序的一切行為的制度性約束，對物業管理活動木身各環節功能發揮的制度性約束。確立物業管理的管理組織，不僅要與制度體系有效的結合起來，成為各種制度化約束的有效工具，而且在行使其職能過程中，具有嚴格的統一性。這種統一性表現在:物業管理活動中人、財、物運動的統一性和管理服務過程計劃、組織、調度、指揮的統一性以及基礎設施管理的統一性。但是，規范和統一決不意味著低效率。效率始終是物業管理商競爭力的來源。因此，在物業管理活動中特別在服務作業中，必須具有高效率。為此，一方面調度指令系統不能有過多的管理環節，另一方面作業組織形式在不影響物業管理系統功能發揮的前提下可以形成為板塊式結構。在社會化服務高度發展的條件下，有些作業可以轉由其它專業化社會服務機構代為完成。
物業管理的管理組織一般應包括綜合管理和技術管理兩大職能管理機構，運行管理和維修管理兩大作業管理機構，一半形象管理和治安消防管理兩大執法管理機構，財務管理機構及物業經營管理機構。
物業管理應該具有嚴格的規則，這些規則應包括:(一)公用設施操作、維護和維修的各類管理制度和規程;(二)各類設施使用、維護、更新和技術改造的管理制度和規范;(三)場地環境秩序及建筑形象的各類管理制度和規范;(四)治安和消防安全秩序的各類管理制度和規范;(五)運行、維修、保安服務作業的各類管理制度和規程。
物業管理體系中還應該具有完整的管理工具。它包括:(一)物業管理服務經營業務必備的管理工具:各類服務的計劃定額、價格;管理服務合同;服務計劃、公用設施運行停供通知單;收費計劃及
通知單;等等。(二)技術管理職能活動必備的管理工具，公用設施維修計劃大中修計劃、更新技術改造計劃，設備完好率統計表，外加工合同;(三)運行管理業務必備的管理工具，運行作業計劃、運行調度令，設備運行率統計表，等等。(四)維修管理業務必備的管理工具，維修任務單，維修工程統計表，等等;(五)環境及安全秩序管理活動的管理工具，整改通知單、責罰通知單，等等;(六)綜合管理業務的管理工具，工資計劃、能源消耗計劃、原材料消耗計劃，各類統計表和臺帳;(七)財務活動的各種計劃、臺帳和統計表。
五、物業管理的基本核算方式
物業管理是物業管理公司為物業經營提供保障的有償服務。物業管理的核算原則是獨立核算、收支平衡。
物業管理公司與其木身經濟利益有直接聯系的資金活動反映為管理服務費的收支活動。管理服務費是由享受物業管理服務的業主和租戶上繳給物業管理公司以作為維持物業管理業務的費用。它的構成要素為:(一)公用設施的運行費用。包括公用設施運行所需消耗的水、電、氣費用，以及開展設施日常維護所需的材料費用。(二)設備、設施的維修費用。包括管理服務責任所確定的公用設備、設施和經營設施維修所需的費用。(三)公用設施的大修理和技術改造所需發生的費用。(四)建筑及環境形象和秩序的管理費用。包括綠化費用和清潔衛生費用。(五)進行保安服務和消防安全管理服務所需的費用。(六)人工費用。(七)開展物業管理業務所需的行政性開支。
鑒于公用設施大修和技術改造活動屬于財產處分行為，該活動應納人項目管理，由擁有公用設施資產所有權的業主確定計劃并委托物業管理公司實施。管理服務費中的有關公用設施的大修理和技術改造需發生的費用部分作為專項資金由該業主支配使用。
管理服務費一般由固定費用和變動性費用組成。
1.固定費用:它是在整個物業統一的營運活動基礎上產生的不可直接計量而需向各業主分攤的費用，是管理服務費的主要部分。它的依據是根據物業統一營運活動所測算出的公共管理服務總費用折算成以單位建筑面積為計算單位的收費標準。固定費用的數額和收繳方式最終以物業管理公司與業主的簽訂的管理服務合同所確定。
2.變動性費用:它是物業管理公司向業主或租戶提供可計量服務所需產生的費用。可直接計量的服務包括物業管理公司運用公用設施加工生產出的蒸汽、熱水等。這類服務的計費標準和費用收繳方式應由物業管理公司提供依據并最終由業主包括被承租業主在管理服務合同中加以確認。
除管理服務費外，物業管理的核算內容還包括:由物業管理公司代收代支的物業收人及需集中交繳的由業主、租戶承擔的費用。(一)物業收人:即業主進行物業經營所應獲得的場租。物業管理公司在受到業主委托的情況下，可以代表業主執行收取場租的職能。(二)需集中交繳的由業主、租戶承擔的費用:即在業主、租戶經營設施中發生的水、電、氣、通訊費用以及向其它公共事業部門和市政管理部門所應交納的各種管理費用。
六、國內物業管理的實踐
近幾年來，隨著我國物業作為一種產業形式的出現和發展，推動了物業管理的發展。國內物業管理的實踐基本概括為國際物業管理商的引人和國內物業管理商的萌生。
國際物業管理商一般都具有豐富的物業管理經驗，其行為也較為規范.然而，它在國內的活動與客觀環境條件卻有很大的不適應性，主要表現在它與國內公共事業服務部門活動在關聯領域中活動規則和習慣的沖突，這就對其木身開展的活動造成了障礙。
在引人國際物業管理商的同時，國內物業管理商也逐漸產生了。最典型的國內物業管理商是深圳市國貿物業管理公司，而西部地區起步最早的物業管理商當屬成都市蜀都大廈管理公司。
深圳市國貿物業管理公司由深圳市物業集團組建，承擔深圳市國際貿易中心大廈(即深圳國貿大廈)的管理服務。深圳國貿大廈的業主多達數十個，而物業集團僅占大廈房屋產權的40%。因此，物業集團在組織修建國貿大廈一開始，便認識到組建一個真正行使物業管理職能的統一的大廈管理機構的必要性。為此，物業集團認真借鑒國外物業管理的經驗，遵循國際慣例，進行了管理公司的組織設計，并在集資過程中與各業主形成了確立管理公司地位的法律文件。目前，國貿物業管理公司已成為獨立核算、收支平衡的企業。它下設辦公室、財務部、運行部、工程技術部、工程維修部以及保安部等部門，已具備了物業管理公司所應具備的全部職能。
與國貿物業管理公司相比，蜀都大廈管理公司的發展更為曲折。蜀都大廈是一個產權主體多元化的多功能商貿大廈。成都蜀都大廈股份有限公司是主要業主，占有房產產權70%。
在蜀都大廈修建過程中，股份公司學習國貿大廈物業管理的經驗，組建了蜀都大廈管理公司，但是在各業主不能理解在產權主體多元化的大廈中為何要確立統一的物業管理機構以及修建大廈所面臨的各種復雜因素的情況下，各業主間并未就管理公司的地位和作用形成共識。管理公司一度轉為為股份公司的管理部，僅成為一個公司的職能部門，并被取消了核算功能，運行服務與保安服務功能被肢解。通過幾年的曲折發展，目前，管理公司名稱已被恢復，運行服務和保安服務的職能獲得統一，實行股份公司統一核算條件下的管理費費用包干，成為半物業管理性質的大廈管理機構。管理公司下設綜合管理部、財務部、運行部、設備技術部、保安部、消防控制中心等十個部門。蜀都大廈管理公司物業管理的職能正在恢復過程當中。
從國內物業管理的實踐過程中，我們形成了這樣一些基木認識:
1.物業管理行業的發展有待觀念的進一步更新。
許多業主在取得房屋產權后，認為統一的管理行為與其產權權利是不相容的，總是處心積慮地抵制統一的管理。在國內一些缺乏統一管理的物業中，公用設施被人為地分割、損壞，公共區域被任意地占用，廣告混雜不堪，形成了業主占山為王、諸候割據的混亂局面。在這種情況下，業主木身的形象和利益受到了嚴重損害。盡管如此，在小生產意識支配下，許多業主仍然渺視那些實際上維護其木身利益的對其行為進行的約束。這是其一。其二，各物業業主在組織設計物業管理體系過程中，無論自己是否具有物業管理的能力，都企圖自己建立一套物業管理的班子，排斥已形成規模的和已具有社會化服務功能的物業管理機構。這種片面追求小而全、大而全的行為，不僅造成自有資源的巨大浪費，而且最終囿于自己的經驗，把這套班子退化為傳統的和高度封閉的非物業管理性質的后勤職能部「1。毫無疑問，具有社會化生產和服務的意識，對于物業管理行業的發展是必不可少白勺。
2.物業管理行業的發展有待于改革的進一步深入。
在我國，各機關、團體和企事業單位以及居民家庭是最基木的社會組織形式，是社會管理的對象。在社會管理涉及到一個建筑物時，如果這個建筑物產權結構不是單一的，那么社會管理與物業管理便會造成沖突。例如，政府對一個建筑物進行區域治安管理和環境整治時，究竟把各業主(擁有建筑物產權的法人或自然人)作為管理對象，還是把物業管理公司作為管理對象?如果把各業主作為管理對象，那么政府對建筑物基木秩序的管理和物業管理公司的管理就會造成重疊或沖突;而如果把物業管理公司作為管理對象，在物業管理公司不能代表業主承擔法律責任的情況下，按社會管理的現行規則，它的活動又是不合法的。總之，現行社會管理的規則與逐步形成的物業管理的規則是有沖突的。但是無論如何，在今天，建筑與社會組織的概念就社會管理的許多方面已經分離了。因此，要深人改革現行的社會組織及其管理規則，才能為產業的變動和發展創造條件。
此外，物業管理行業還必須在市場經濟高度發展的環境和條件下才能得以發展。物業管理是生產和服務高度社會化的產物，是以市場經濟作為基礎條件的。它的發展有待于各類市場特別是勞動力市場的充分發育。如果沒有發育成熟的勞動力市場，物業管理公司能以掌握使用不同類型的技術工人并管理、操作不同類型的建筑物的基礎設施。
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