房地產評估報告的常見錯誤類型
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報告書結構方面的錯誤【1】
●報告書漏項(如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據、報告有效期、缺附件等)。
●報告書用語不規范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言。
●估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現在。
●報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。
●如果考題中出現“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。
●如果考題中出現“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經規范批準改變了用途，或者假設有合法產權。
●估價對象分析時描述不全(應從區位、權益、實物狀況3方面說明)
⑴缺少房地產權益狀況描述(如：沒說明性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等);
⑵土地實物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況);
⑶建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規劃條件等);
⑷區位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區位狀況中未說明樓層朝向。
⑸租賃情況交待不清(如：沒說明租金標準、租賃期限)。
●選用的估價方法不妥(應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法，抵押的優先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發法等)。
●未說明每種估價方法的定義、步驟。
●如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。
●保險評估不能將土地價值記入。
●劃撥方式取得的要扣除出讓金。
●拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權。
●投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣(見《理論方法》第70頁)。
●拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規定(《理論方法》第97頁)。
●未說明估價結果確定的理由(各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因)。
●拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。
●對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定。
各種評估方法中的錯誤【2】
⑴比較法
1、可比實例選擇不當(如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規模應當在估價對象規模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長。如：超過1年);可比實例數量要3個以上。
2、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。
3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤(應按可比實例成交時的匯率)。
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標的并不一定比協議價格高，如有部分費用轉嫁的要進行修正。
5、日期修正計算錯誤。
6、區域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。
7、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。
8、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。
9、修正幅度過大，單項修正超過20%。
10、計算結果有錯;比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。
11、不同性質的房地產(如：居住、工業等)，其因素修正時選取的側重點和權重應不同(《房地產估價理論與方法》)P131。
⑵收益法
1、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業收入計算，則費用計算時要扣除商業利潤。
2、出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入(不能僅依據估價對象實際收入或某一個的收入情況確定)。
4、如果有已出租(已簽租賃合同)情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況，按不同的租金標準分別計算。
房地產估價報告常見錯誤【3】
1、報告書漏項(如：缺少評估依據、報告有效期等)。
2、估價對象描述不全。
(1)缺少房地產權利狀況描述;(如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等)
(2)土地實物描述不全面(如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況);
(3)建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規劃條件等);
(4)區域及個別因素描述不具體;
(5)租賃情況交待不清。(如：沒說明租金標準、租賃期限)
3、選用的估價方法不妥(有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法)
各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實例選擇不當(如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年);
2、可比實例的幣種未說明;
3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤;
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正;
5、日期修正計算錯誤;
6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正;
7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正;
8、修正幅度過大，單項修正超過20%;
9、計算結果有錯;
10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況;
11、不同性質的房地產(如：居住、工業等)，其因素修正時選取的側重點和權重應不同(《房地產估價理論與方法》P127);
二、收益法
1、求有效毛收入時要采用客觀收入(即不能僅依據某一個案例的收入情況確定);
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況;
3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計算;
4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性;
5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減);
6、計算毛收入時未考慮空置率(或入住率);
7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算;
8、計算費用時漏項，如漏管理費等(直接經營型房地產漏扣商業利潤);
9、計算費用時多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入)(《房地產估價理論與方法》P199);
10、某些計費基數未說明基數數值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;
12、安全利率選取不當(應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);
13、收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權利描述造成的);
14、計算錯誤
15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。
16、評估結論沒有大寫;
17、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格);
18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
三、假設開發法
房地產價值=開發完成后房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應交稅費
1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價;
2、不能遺漏應扣除項(如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費);
3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。(如：銷售稅費一般不計息);
4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算;
5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。
四、成本法
房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
1、費用構成不完整，漏項(如：缺正常利稅);
2、取費時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本(即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本);
3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本+開發成本+管理費用);
4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯;
5、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊);
6、要根據市場供求分析來最終確定評估值(體現在經濟折舊的確定上);
7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(《房地產估價理論與方法》P145)
A.直接成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本)
B.投資利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本+管理費用)
C.成本利潤率對應的基數: (土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售稅費)
D.銷售利潤率對應的基數: (開發完成后的房地產價值)
8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計
(1)建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計;
(2)建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊(《房地產估價理論與方法》P165)
9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。
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