淺析影響房地產價格的經濟因素論文
1.房地產價格的含義
房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價-貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。在現今社會,房地產價格通常用貨幣來表示,但也可以用實物等非貨幣形式來償付,例如,以房地產作價入股換取技術、設備等。從理論上講,在供給量不變的情況下,需求量的增加會使房地產價格上升,需求量的減少會使房地產價格下降;在需求量不變的情況下,供給量的增加會使房地產價格下降,而供給量的減少又會使房地產價格上升。然而,在現實中,房地產價格受諸多因素影響,包括經濟因素,政治因素,社會因素,國際因素等,。綜上,我國房地產價格受眾多因素影響,與真實市場價格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經濟角度論述影響房地產價格的因素。
2 只要影響因素分析
除了建筑物本身與建筑物所處的地塊,社會經濟條件對房地產也有著重要的影響,這種影響往往不是一時的,而是長期的,其至可以說是深遠的。從實證科學研究的角度看,我們可以將某些經濟數據與房地價格的變化聯系起來分析。出于這些因素‘一般不會影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價格,而是對整個地區甚于一個國家的住宅價格都產生影響,所以這里的房價取社會總體的房價水平,也就是取平均的市場價格和租金。考慮到商場并不總是處于出清狀態的,所以成交量和空置率有時也是將要考慮的重要指標。 —般來說,兩棟建筑物價格的區別可以看成建筑物品質不同帶來的結果。兩個不同地塊的房價的區別可以看成與區位相關的一系列品質楚別帶來的結果。一個地區或者國家房價隨時間序列的變化,可以看成是這里所講的社會經濟條件作用的結果。
求取房地產的平均價格或者租金看似簡羊,交際非常復雜。我們經常會發現由計算的口徑的個一樣而對價格變化完全不同的評價。平均價格的計算口徑由計算者的不同需要和獲取數據的不同方法順呈現出豐富多樣。比如地方政府會以可供出租的公寓樣本的的定期調查來確定市區租金的變化。物業代理公司會根據經驗確定一個正常的物業空置率率的標準,米分析實際空置率與判斷房地產的市場供求狀況。銀行可以借助購房貸款的數據來分析房地產交易狀況等。有時候房地產分析師也用房地廣價格指數來代替平均價格。
房地產經濟分析用得最多的指標之一是房價或者租金價格的歷史變動,不難發現,房價或者租金價格的變化與收入變化之間方密切的聯系,達拉斯的房價下跌。利率變動對房價也有深刻的影響。20世紀90年代以來,美國的房價出現了普遍的上升起勢,一舶認:請記住我站域名為,這是聯邦儲蓄銀行在這一時期實行的利本政策的結果。 迪帕斯奎爾與惠頓認為,大都市房地產價格變動存在三項明顯的特征。首先,房價與宏觀經濟關系相當緊密,宏觀經濟數據變動會影響房地廣價格.同樣房地產價格也反過來對宏觀供求關系產生深刻的影響
其次,一個地區的房地產業發展水平從短期看,由國家宏觀經濟形勢以及本地區企業發展水平、市場競爭條件等因素決定,從長期看,人口和生活方式對此也有重要的影響。短期內,各個地區的房價往往同起同路,所以沒有“套利”的機會比人們想象得要小。 最后,出于住宅的不可移動性和共他一些因素,房地產巾場對宏觀經濟變動的適應能力通常不強,房地產開發商緩慢的調整會導致暫時的平衡,由此會激發宏觀經濟周期性循環。
2.1經濟發展狀況
2.2居民收入
居民收入水平及其增長對房地產、特別是住宅的價格有影響。通常,居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴大,從而會增加對房地產的需求,導致房地產價格上升。至于對房地產價格的影響程度,要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向,是指收入每增加一個單位所引起的消費變化,即新增加消費占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消 費傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善,這對房地產價格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因為其邊際消費傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎,其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平,這自然會增加對居住房地產的需求,從而會促使居住房地產價格上升。
2.3 利率
利率的升降對房地產價格有較大影響。從房地產開發建設成本的角度來看,利率上升或下降會增加或降低房地產開發的投資利息,從而使房地產價格上升或 下降。從房地產需求的角度來看,由于現行購買房地產、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款,所以利率特別是房地產抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產購買者的貸款償還負擔,從而會減少或增加房地產需求,導致房地產價格下降或上升。從房地產價值是房地產未來預期收益的現值之和的角度來看,由于房地產價值與折現率負相關,而折現率與利率正相關,所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合來看,房地產價格與利率負相關:利率上升,房地產價格會下降;利率下降,房地產價格會上升(此句話為重要結論)。
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