從經濟學的角度淺析房地產市場經濟管理論文
前段時期的惆悵中，自己在思索的過程中對自己的定位明確了許多，會計和金融這二者之間，我選擇了后者，在網上搜索了一些關于金融專業的培養方案信息，以后也將在學好會計的前提下，搶抓時間彌補金融學專業知識的缺失。
時隔一年自己再次翻開西方經濟學教材，看了微觀部分中的關于市場分析的知識，了解了一些經濟理論，為了使自己更進一步的掌握理論知識，我以平常關注較多的房地產市場為例，將自己這段時期所學的知識運用其中，從經濟學的角度來解讀房地產市場，主要是運用供求分析方法研究住房市場的均衡狀況，包括均衡數量和均衡價格的形成。
我認為住房有兩個屬性，內在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產與金融體系有著密切的聯系。從內在屬性的角度，可以把住房視為消費品；而從外在屬性的角度，則應將其視為“金融衍產品”。
一，作為消費品的住房市場（消費品市場研究主要就是用供求分析方法進行研究）
1. 房地產市場的需求。
房地產市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求。作為轉賣的需求最終必須轉化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經濟學所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預期、替代品與互補品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產生作用從而影響住房市場的需求。
2. 房地產市場的供給。
房地產市場的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒有區別的。因此，套用一般的供給理論，住房產品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補品的可得性與價格、廠商的生產技術與生產能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。
3. 房地產市場的局部均衡。
供求分析方法就是將供給與需求結合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發生變化的情況下均衡價格、均衡數量的變化。這就是經濟學中的局部均衡分析。
4. 中國房地產市場的供求分析。
通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產市場進行政策分析。
作為消費品的中國房地產市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經濟的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進城的農民工有一大部分自己不買房，畢業的大學生、從城鎮向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產品消費者人數不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。
另一方面，從房地產市場的供給方面來看，在中國現有的政策和市場結構下，政府政策、市場形態和廠商看漲的未來預期使得房地產商可以通過限量供應來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術和生產能力根本不需要全面發揮出來生產大批住房產品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉移到房價上由消費者承擔；更為重要的是，住房產品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現在絕對與相對數量上，我國可用于開發房地產的土地數量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產開發的地理分布特點，是理解住房產品稀缺的關鍵。因此，房地產廠商的限量開發、限量供應和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產產品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產量，這一均衡狀況在市場形態不發生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。
二，作為金融市場重要環節的住房市場
住房市場是金融市場的一個重要環節，認識到這一地位也是認識現代經濟和房地產市場的關鍵。大多數房地產開發是開發商向銀行借貸資金進行開發的，房地產交易是采用銀行按揭的方式進行的，因此，房地產市場的健康發展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進行下去，資金才能回籠。因此，房地產價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發商破產，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產，從而損害整個金融市場。
金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經成為市場經濟下的事實。但實際上，用西方經濟學的觀點來看，這也是分工使然。房地產商從事房地產開發，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產商專門從事房地產開發，形成了專業分工的專業技能，能比購房者自建住房更高質高效；房地產商對所建房屋負安全責任，要比自建住房安全責任更容易明確。因此，理性的來看待房地產商在房地產開發中的作用，也是理解市場經濟下的房地產形勢的要點之一。
由于房地產商在房地產開從經濟學的角度淺析房地產市場
發中具有重要不可替代的地位，房地產開發時需要金融系統協助也成為理所當然的事情。房地產開發周期長，需要資金數量大，個人、廠商自有資金全部用于開發成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預料房價要比現有的價格更高，因為房地產商則將面臨更大市場風險。金融系統特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產開發結合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產的關系，就應該能夠理解房地產價格為什么那么牽動著政府的心。從經濟學的角度淺析房地產市場
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