《物權法》對物業管理的影響
在物業管理活動中,業主、業主委員會與物業管理公司三者的定位一直是一個懸而未決的問題,借《中華人民共和國物權法》頒布實施之機,本文主要探討了物業管理活動的權利基礎、新法律對物業管理活動的主要影響以及業主和物業管理企業應采取的對策。
摘 要：《物權法》對物業管理市場的發展會產生深遠的影響。規范了物業管理，保護了業主和物業管理企業的權益，解決了物業管理活動中許多亟待解決的問題，同時有些內容需要進一步完善。
關鍵詞：物權法 車庫歸屬 土地使用期 業主管理
《物權法》完善了物業管理市場和物業管理制度，明確了業主的權益，部分解決了物業管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，有利于物業管理市場的進一步發展。
一、促進物業管理矛盾糾紛的防范化解
《物權法》關于專有部分所有權、共有部分共有權以及共同管理權力的規定，為物業管理活動中的各方主體的權利、義務和責任界定奠定了法律基礎;建筑區劃內的道路、綠地、車位、車庫及其他公共場所和設施的產權明晰，從根本上減少了業主、開發企業、物業管理企業之間因產權不清等造成的矛盾糾紛;不動產相鄰權利人相鄰關系的規定，有助于避免業主之間的矛盾糾紛轉嫁于物業管理活動。
《物權法》全面確認了業主的基本權利，規定了物權法定原則，而業主的建筑物區分所有權又是重要的物權，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權法予以明確界定。一旦物權法明確了業主的基本權利以后，也就規范了業主與物業管理之間的關系，物業管理公司在管理物業時必須要尊重業主的基本權利，不得妨礙業主權利的行使。《物權法》規定業主的專有部分的所有權，業主的共有權的范圍，以及管理權的行使方式，這不僅對于解決各種糾紛而且對于保護公民的私有財產非常重要。物業管理公司應當尊重業主的上述權利。例如，涉及有關修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，就必須要由業主依法共同決定，而不能由物業管理公司單方面決定。
物業管理公司根據合同機制選任的，物業管理公司是受業主的委托來行使管理權，其所有的權利都來源于法律規定和業主的授予。物業管理公司在從事管理活動中，應當有義務接受業主監督。
物業管理公司違反合同，侵害業主權利時，應當對業主承擔責任。這實際上首先確定了物業管理公司和業主之間的合同關系。因此，雙方都應當按照合同履行各自的義務，任何一方違約都應當承擔相應的違約責任。
二、《物權法》關于車庫等歸屬的界定及其對物業管理的影響
一些媒體報道，廣州、北京等地開發商開始突擊出售車位，主要有兩個擔心;一是擔心《物權法》實施后，小區車位將優先滿足本小區業主的需要，影響外賣或出租，減少收益;二是擔心產權屬于開發商的車位在《物權法》實施后必須接受業主的共同管理，而使車位定價不能自己說了算。既有《物權法》相關規定過于原則過于籠統、內容不夠明確的因素，也有開發商和業主對法律相關內容存在誤解誤讀的因素。實際上《物權法》是通過約定來解決車庫歸屬的。
首先，《物權法》通過約定來解決車庫歸屬充分體現私法自治原則。私法領域中奉行的基本原理是自治。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產歸屬于利用的基本法，也應遵循自治的內在要求。其次，通過約定來解決車庫歸屬有利于對車庫有效利用和管理。再次，通過約定來解決車庫歸屬有利于鼓勵開發商修建車庫。
三、空間權以及土地使用權到期后的歸屬
空間利用權是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內的空間，并排斥他人干涉的權利。我國《物權法》第141條規定;“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權人的權利。”
土地使用權以及地上建筑物的歸屬應該區分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自動延長，對公民財產保護無疑是一種促進和加強，符合物權法的立法初衷和原則。對非住宅用地而言，其到期之后應當由土地使用權人提出延期的申請，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿前一年申請續期。但對住宅用地而言，土地使用權到期之后，其自動延期，不需要經過任何手續。
住宅用地土地使用權到期以后，應當補交土地出讓金。依據現行法律規定，無論是住宅用地還是非住宅用地，在土地使用權到期之后，都應該繳納土地使用費。。
住宅用地使用權到期以后，收回土地使用權應當給予地上建筑物和附著物的處理，有約定的按照約定。沒有約定的，則應當按照法律的規定來處理。
四、促進業主自我管理、自我約束機制的形成
《物權法》設立了業主大會和業主委員會制定、明確了業主大會或者業主委員會的決定對業主的約束作用、規定了業主應當遵守建筑物及其附屬設施的管理規約，尤其是《物權法》第八十三條明確了要求損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實施主體是業主大會也業委會，從而為拒付物業管理費、侵占共有部分等損害他人合法權益的行為提供了業主內部自我管理與約束機制，強化了業主在物業管理活動中得責任與義務，業主大會的法律地位得到明確。業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理共有財產或者共同生活事務，并對外簽訂合同，有利于維護業主的共同利益。
參考文獻：
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